獨家／末世三時代！平均地權條例拍板　陳傑鳴：「預售屋」將進入冰河期

記者陳韋帆／台北報導

▲陳傑鳴表示，預售屋將進入「冰河期、崩毀期、倒閉期」三個時代。（資料照／記者陳韋帆攝影）

《平均地權條例》修法日前三審通過，其中，預售屋禁轉、私法人購屋許可制兩大措施讓建商哀號遍野，對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴接受《三立新聞網》訪問指出，該法案勢必成為蔡政府任內最正確的一個，原交易量萎靡的現況將加劇，推估未來預售屋將進入「冰河期、崩毀期、倒閉期」三個時代。

一、冰河期

陳傑鳴表示，這次《平均地權條例》修法堪稱史上最重打炒房政策，幾乎斷送投資客炒房的多數管道，特別是投資客最愛的的預售產品影響最大。以近年最熱銷、投資客最愛的中小坪數預售個案來說，投資客佔交易比重可能高達2~3成，甚至更高，如今修法預售禁轉售，等於讓這類推案瞬間少了3成的投資買盤，去化難度將大增。

觀察市場，他說，去年隨修法立院送審逼近，下半年預售屋交易就出現大幅萎縮的狀況，而且，在12月平均地權條例修正草案排入立院審查，市場就有很多投資客跟屋主信心崩潰，12越短短一個月全台及主要都會區的預售產品轉售賣壓激增。目前全台預售轉售量已高達近2.3萬間，投資客逃命潮顯現。如今修法三審通過，估計預售屋銷售將進入冰河期，會低檔盤整好一陣子，而且，轉售賣壓也將逐月攀升，市場前景並不樂觀。

二、崩毀期

其次，陳傑鳴指出，第二階段，將進入「爛尾樓」頻傳的崩毀期。由於這次平均地權條例修法中，「預售禁轉售」規定對預售屋衝擊大，未來購買預售屋購屋者將面對「買了不能轉賣」、「退屋要賠大錢」、「蓋4~5年的不確定風險」等三大風險。

近年房價急速飆漲，賣壓攀升下勢必出現修正，但新法規定不能轉賣，未來若價格不幸出現大跌，一旦跌幅超過15%以上，恐出現預售的退訂潮，預售屋的交易糾紛將大幅增加。

他還提到，目前建商受購地成本攀升及工料營建成本大漲影響，成本壓低不易，如今建案銷售率若遲遲無法提升，面對龐大的土建融利息壓力，建商倒閉、跑路的狀況也將可能在全台蔓延，爛尾樓潮將一觸即發，勢必引發許多紛爭，政府及購屋者都需要多留心。

三、倒閉期

陳傑鳴進一步分析，由於，目前房價在歷史新高，在房市急凍、預售屋交易量縮的市況下，銀行未來雨天收傘緊縮放款、降低放貸風險的機會將大幅攀升，未來土建融放款恐會更加緊縮，財力不夠的中小型建商，之後推案難度將大增，將更難生存，市場恐將進入大者恆大時代。

▲陳傑鳴說，雖然新法上路短期內會出現動盪，但長期來看，房市將邁入健康正常化。（圖／記者陳韋帆攝影）

陳傑鳴說，預售制度在台灣行之有年，如同集資建屋，雖有低自備特性，除了炒作問題外，不少中小建商自備資金不如外界想像充裕，一旦不景氣、銀行緊縮銀根，勢必出現爛尾、倒閉潮。

不過，追根究柢，所有問題都源自於預售制度的「期貨」心態，建商利用民眾集資投資、銀行融資賭一把，投客也從中獲利，導致房價不斷墊高，蔡政府任內三讀通過《平均地權條例》，已然成為8年任內最正確的一個政策，且勢必載入台灣地政史中最大變革之一，惟法案剛上路，亦有調整空間，估計台灣房市將邁入健康正常化。