地目藏陷阱　沒看到就等著住套房？

文 / 林宏澔

能不能蓋房子，「原則上」要看使用分區，而非地目， 地目雖然已經廢除，但仍具參考價值。比方說，如果謄本上出現「道、水、溜」這三種地目的話，那可就要特別注意了。

道地目所隱藏的陷阱

地目是「道、水、溜」，為何事態會嚴重？道就是供人行走通行的道路，又分為既成巷道、計畫道路與私設道路三種， 私設道路通常是社區內供社區居民通行的自行留設道路，不在我們的討論範疇內，在此僅就既成巷道與計畫道路進行分析。

既成巷道與計畫道路

既成巷道，就是現有巷道，是具有公用地役權的私有土地， 供至少兩戶以上的人家通行的道路，且須長達 20 年以上。計畫道路，在都市計畫圖與地籍圖上都有標示，是都市計畫公告的道路。也就是說，既成巷道也好，計畫道路也好，都是供人通行的通路，你買的基地上不巧有條既成巷道，那你這塊地可能就無法完全拿來蓋房子。

想知道你買的基地裡有沒有「道」的存在，除了剛提到的調閱地籍圖與都市計畫圖外，也可向當地的都發局或城鄉發展局查詢。但無論如何，買地之前，務必要到現場去勘查，千萬不能存著僥倖的心態，只憑著地籍圖上面的記載。比如說，你想判定買到的土地是否有既成巷道，只要去現場看了就知道， 如果現場已經是開放人車通行，而且後面有住宅，那就是既成巷道無誤，不用懷疑。

地籍圖可以上「台北市地理資訊 e 點通」網站查詢，點擊進入後，就能看到以下畫面：

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

進入後，點擊畫面左欄「基本圖層」，會出現下拉選單， 再把「地籍圖」從「Off」點成「On」，即出現以下畫面：

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

接著，點擊右上方的「定位」符號，叫出查詢方式，在查詢方式中選擇「地段地號」，然後在下方輸入要查詢的地段地號，完成後再按「搜尋」，即出現以下畫面。

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

畫面上可用滾輪調整大小，往上為放大，往下為縮小。另外，也可用滑鼠長按畫面進行移動。最後，滑鼠點擊畫面任一處，即出現該處之建照號碼、使照號碼之資訊，如下圖所示。

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

如果不幸買到了「道」，那該怎麼解套呢？

狀況一：買到既成巷道

來我們訓練中心上課的一位學員，本身是某家企業的總經理，他分析了一塊土地後，發現這塊土地的投資報酬率很高， 於是很興奮地出手買下。我身邊很多「學員」就是這樣，常常因為誤信介紹而出手買地，或看到有些人因為買對地而大賺一筆，便跟著一股腦兒地衝動進場，盲從跟著瞎買，殊不知就此落入悲慘的圈套中。

為避免悲劇發生，第一步就是「調閱地籍圖」。如果你在地籍圖上看到長得「很像」道路的圖，那麼這個「地方」極有可能就是既成巷道，要是你去買這塊土地，等於買了一塊不能蓋房子的土地，一點價值都沒有，原本賺錢的美夢就此泡湯不說，想脫手可能還脫不掉。

最容易掉入的陷阱是怕調出來的使用分區證明上標示為住宅區，事實上整筆土地都是既成巷道，而你誤以為是住宅區而買下的話，那就等著被套牢，沒有轉圜的餘地。所以買地前， 務必一定要親自到現場走一趟，眼見為實，才能把買錯土地的風險降到最低。

狀況二：買到的基地裡有既成巷道

另一種情況是，你買到的基地裡面，有一條既成巷道。

假設你買了一塊1,000 坪的基地，其中有100 坪是既成巷道，那麼你有兩種解決辦法：

第一種方法就是「廢道」。如果這條路很久沒有人使用， 就可以向相關單位提出申請，將其廢掉。第二種方法則是「改道」。譬如把原本橫在基地中間的道路改移到角落、四周或邊緣處，既留一條路供人通行，你的基地也不會被拆散分開，設計上更有自由度。道路移至他處後，原來位置的容積仍然可以包含進來，你的權益不會受到影響！

但如果這兩種辦法都行不通，偏偏這塊基地裡面就是有一條既成道路，那該怎麼辦？那只好請建築師設計左右兩棟建築物，然後做一個空橋將兩棟建築物連接起來。

• 逢甲大學建設學院 助理教授
• 中華民國不動產經營管理協會 理事長
• 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
• 台北市建築經營管理協會 創會理事長
• 東吳大學商學院 助理教授
• 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書

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