記者陳韋帆／台北報導
▲林裕豐表示，愛莉莎莎的換屋動作實際上沒有賺錢。（圖／翻攝自Gooogle Maps）
百萬YouTuber愛莉莎莎，為了「小換大」上個月售出萬華套房，最新實登與地籍謄本揭露，她以1288萬賣出「台北晶麒」16樓戶，持有3年帳面增值108萬出場。不過，《房業網》調研中心主任林裕豐則指出，她扣除房地合一稅以及70萬裝潢費後，實際上沒什麼賺，而買方購入理由，應與裝潢、租金投報有關。
愛莉莎莎2019年買下萬華區10餘坪套房，更找了前室友砸70萬裝潢，以實木等材質，營造高品質飯店感，入住不到3年，因自覺空間不夠用、800萬貸款繳的差不多了，故去年買了比套房2倍大的人生二間房。
為了「小換大」，愛莉莎莎去年12月找了仲介委售這間萬華套房，更開心宣布1天就賣出，實登近期也揭露她出售價格！
根據實價揭露，萬華區康定路的「台北晶麒」16樓戶，屋齡7年、權狀17.64坪，去年12月5日以總價1288萬、單價73.02萬售出，對比原屋主2019年11月以總價1180萬、66.89萬入手，持有3年每坪賺了約7萬、帳面賺了108萬出場。
根據「房業網」資料，該房屋貸款約800萬、出售日就在愛莉莎莎高調賣房的隔天，且房屋扣公設後室內僅約10坪，種種跡象可印證陳姓女屋主，有相當高機率是本名陳天予的愛莉莎莎。至於買方則為地址登記在同社區的鄰居。
林裕豐表示，該社區近1年平均成交單價約69.02萬，該16樓戶以單價73萬左右成交，比起去年11月成交、建坪22坪的25樓戶，以單價71萬出售，該戶每坪還高約2萬，背後原因包含小坪數有較高單價，以及精美裝潢深獲賣方喜愛等；賣方可在去年底買氣低迷情況下，衝出高單價，顯示北市千萬總價左右的物件，因入手門檻較低，且有一定租金投報效率，去化表現相對穩健。
他說，「台北晶麒」在2016年推出預售時，恰好為上一波房市多頭最高點，2021年以前屢傳賠售，房市專家何世昌說，該社區隨著這波房價起漲，不少戶別已經解套，近期轉售多有獲利，縱使社區位在外界認為出入人員較複雜的區域，只要長期持有，仍有很高機率，可以擺脫賠售命運。
林裕豐認為，該社區套房比例不小，1至2房型視裝潢、家具、樓層不同，月租金可達2.2萬至3.3萬間，何世昌說，該社區因租金報酬多在2%以上，早年屋主多買下收租為主，近期隨著房價高漲，也讓不少想入手北市新房的年輕人，考量總價千萬足以負擔，因此購入該類型產品，都可能是買方可能接手的原因。
對於這次艾莉莎莎賣房大賺108萬，林裕豐分析，屋主持有超過2年轉手獲利，將被課徵35%房地合一稅，加上70萬裝潢、仲介費等零零總總費用，實際獲利恐僅剩不到20萬，但因「小換大」換房，若能符合自用住宅重購退稅規定，將能多少補一些獲利進帳。
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