老公寓變身都更屋　身價翻倍漲？

2023/01/31 18:00:00

本文為「名家專欄」授權文章及圖片，以上言論及圖片不代表本台立場
按此投稿

文／林宏澔

都更，就是都市更新，針對老舊社區或屋齡超過五、六十年的公寓重新翻修的意思，由於翻新與對未來的期待值，房屋價格也跟著水漲船高，很多土地都是靠都市更新的方式取得的。都更有公辦都更與自辦都更兩種，不論採哪種形式，最終一定是土地價格的改變以及權利的變換。

都更不是機密，不是少數人或財團才能操作的，它是公開的訊息，只要上「內政部營建署都市更新網」查詢，隨時都能取得第一手資訊。都更也好，合建也罷，都是土地投資重要的一個方式，了解何謂都更、為何要辦都更、都更有哪些好處後，你離致富將更邁進一大步。

都市更新並非只有重建一途

什麼是都市更新？依據《都市更新條例》所定程序，在都市計畫範圍內，實施「重建」、「整建」、「維護」措施，目的在促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與增進公共利益。

都市更新依施行程度而有三種實施方式：

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

很多民眾以為，都市更新就是老屋重建，其實都更不只重建，還有整建與維護，比如老舊公寓的「拉皮」專案，也是都更的一種。內政部營建署每年提撥「都市更新整建維護」經費，並且委託各縣市政府代辦，最高補助費用可達總施工金額的75%。另外，台北市舊公寓也可以向政府申請施作電梯的補助，但若從建商的角度來看，「拆掉重建」才是建商最有興趣的都更方式。

只有在劃定範圍內才能都更

在正式進入都更的說明之前，首先我們要認識「更新地區」與「更新單元」這兩個名詞。

更新地區：

直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，作為擬定都市更新事業計畫之指導。（都市更新條例 5）
直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區；或迅行劃定更新地區，上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。（都市更新條例 6、7）
土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業。（都市更新條例 23）

更新單元：

更新單元之劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。（都市更新條例施行細則 5）
實施者自行劃定更新單元時，應以一完整之計畫街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者，得由實施者自行依本條例第 5條規定，擬具或變更都市更新計畫，並於計畫中適當劃分之。

簡單來說，政府評估後會劃定一個大的區域範圍，這個區域就叫作更新地區。區域內的土地都可以進行都市更新，比方說，雖然同在更新地區裡，A 社區申請都更，B 社區卻不要都更，兩方都有選擇的權利，這個例子中，A 社區就是一個更新單元。

圖 3-2 為更新地區與更新單元的示意圖，虛線所包圍的區域為都市更新地區的範圍。實線處則為更新單元，更新單元一定要在劃定的範圍內，不在範圍內就無法進入都更流程。