五年內房市最具增值潛力　桃園城市發展向西行

2023/02/28 21:27:00

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文／朱福山

桃園新科市長張善政，提出「桃園新矽谷、亞洲智慧新都」願景，勢必要發揮桃園產業潛力與空運優勢，將桃園打造為台灣的新創門戶，更計畫將其打造成宜居城市；近年桃園整體發展板塊，不僅重大建設、交通，包含大量的就業機會等均已漸漸向西行。

張善政的「亞洲智慧新都」藍圖中，如大園、蘆竹、龜山、觀音、新屋等地，近年有越來越多的廠商進駐工業區，他認為還有持續發展與產業升級空間，來帶動產能提升，進而提高民眾收入，所以他將取法美國加州史丹佛科技園區，打造亞洲桃園新矽谷；桃園、中壢、平鎮及八德等各都會區，則以溫哥華的生活品質為標的，規劃新桃宜居都會圈。

以上兩個不同工作生活圈，分別採行不同策略，前者訴求好工作、好收入，後者訴求好生活、好品質；主要也是因為近年桃園整體發展板塊已漸向西行，且依目前發展態勢，包括航空城計畫、捷運軌道三心六線路網等，勢將翻轉大桃園，未來建設可期。

翻轉桃園市發展向西行

為什麼說，桃園都市發展向西行？從事房地產二十餘年的漢華廣告副總經理管清智表示，近年桃園發展，東邊的大溪、復興，兩區幾無發展腹地，近年主要建設多以交通、宜居的公共建設為主；與產業、經濟大相關的建設發展，多落在桃園西側，例如新興工業區，及政府重大產業計畫，最知名的就是青埔重劃區，近十年伴隨軌道交通發展成熟，與國家重大建設，青埔高鐵特區逐漸成為國際級城市，青埔已正式成為桃園發展的領頭羊。

接著看青埔西北邊，就是桃園未來二十年，最重要的國家級建設「航空城計畫」，該計畫人口高達二十萬人，身為國家重大經濟發展引擎，計畫內包含許多產業專區，相對住宅、商業區較少。當青埔眾多建設陸續啟動後，再加上航空城的建設規模，現如今桃園都市發展已漸向西行。

配合桃園眾多工業區、產業專區集中在西側，必須解決民眾住的問題，除上述青埔重劃區外，航空城西側土地，則重劃出大園的客運園區，及觀音的草漯重劃區，可解決未來航空城產業就業人口居住需求。

這兩個新興起的重劃區，現階段提供許多航空城拆遷戶的購屋選擇，兩區作為未來青埔的衛星重劃區，自然而然地外溢效應將慢慢浮現，最主要還是因為房價落差大。

漢華廣告副總經理管清智表示，近年桃園市重要產業、經濟相關的建設發展，多落在桃園西側，如青埔重劃區、航空城計畫，足見桃園城市發展已向西行。（圖／住展房屋網提供）

▲漢華廣告副總經理管清智表示，近年桃園市重要產業、經濟相關的建設發展，多落在桃園西側，如青埔重劃區、航空城計畫，足見桃園城市發展已向西行。（圖／住展房屋網提供）

年輕活力城首購為大宗

談到桃園市房價，得先從供需面說起，桃園市自二○一一年人口數首次突破二○○萬人，目前已逼近二二八萬人，每年平均人口成長超過二．五萬人，若以內政部家戶人口數二．五人來看，桃園市一年要增加一萬戶的房子才能滿足住的需求，因此桃園的房子是來不及蓋的。

這些成長的人口從哪裡來？管清智以桃園西側工業走廊為例，他說「光是大園、觀音、新屋三個行政區，就業機會就有七萬多個，這些區域房價目前還處在二字頭的低水位，加上周邊剛性需求旺盛，因此二字頭購買力的年輕人，自然選擇就近工作區域，有生活機能的地段來購置房產。」

目前桃園房價，相較七都基期低、CP值高，尤其經過這兩年全台房價大幅波動後，三字頭在其他六都（雙北、新竹、台中、台南、高雄）大多只能買在蛋殼區或其邊陲地段，不過目前桃園三字頭還可以買在蛋白區，這也是為什麼近年許多年輕人在雙北工作，購屋選在桃園，甚至連就業都往桃園走的原因，其中又以年輕首購族居多，使得桃園成為最年輕，又具活力的新城市。

桃園市各區的重劃區發展各具特色，居住環境及客層、房價自然也不同，我們以青埔、八德擴大及草漯等重劃區為例，分別討論。

開發續兌現青埔房市夯

首先來看近年桃園房市最火，位於中壢、大園交界的青埔重劃區，被定調成娛樂、商業、交通的機能核心，它是台灣唯一有機場、雙北捷運線、高鐵，又有中山高，且可透過機場捷運快速連接到火車站，是台灣唯一具備國際旅運，與國內短、中、長程的交通優勢。

近年青埔發展，不少民間投資開發一一兌現，像是Outlet華泰名品城、Xpark水族館、國泰站前廣場、A19環球影城、市立美術館，未來還有矽谷創新研發中心、會展中心、五星級飯店等，另外青埔內的青塘園、書法公園等，不僅越來越宜居，商業氣息及生活機能也越來越濃。

目前青埔房價約落在四、五字頭，若要尋找CP值高、又座落在宜居環境裡的推案，全新公開的『鴻築馥麗』，鄰近A18站前廣場、青埔國小、美術館、青塘園，二至三房舒適合宜的空間尺度，全案通風採光佳無暗房規劃。

八擴題材多生活品質高

接著來到八德地區，本就屬退休宜居的生活區塊，其八德擴大重劃區，約從二○一一年開始，發展至今逾十年，現階段生活機能及環境均已成型，例如星巴克、大型連鎖商店均已進駐；而機場捷運綠線已如火如荼趕工中，未來還包含中央大學的智慧健康創新園區，預計於二○二七年開幕，另外還有大鶯豐德交流道，預計於二○二八年完工，未來進到八擴地區，至少可再縮短十分鐘，大幅縮減二高動線跟雙北的距離。

八擴地區這些重要的開發建設，無非就是要讓該區更好住、更適合宜居，適合二高動線的北客，無論是剛需首購族，或是退休族群，都適合來此居住。例如屆退族群，若喜歡寧靜的居住環境，可以選擇生活品質較高地段的推案，如『豐盛之城』。

八德擴大重劃區發展至今逾十年，生活機能已然成型，為雙北宜居新首選，圖為329檔期新推案『豐盛之城』樣品屋。（圖／住展房屋網提供）