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一招破解房地合一BUG!父傳子房「半買半相送」 地政士曝實:未來免稅

記者陳韋帆/台北報導

不少人透過買賣移轉,破解房地合一稅,在繼承後產生的BUG。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲不少人透過買賣移轉,破解房地合一稅,在繼承後產生的BUG。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

房地合一稅制上路後,因其計稅方式有BUG,讓不少繼承房屋者短期內轉售時,必須承擔驚人的稅金。正業地政士事務所所長鄭文在表示,上有政策、下有對策,已經有不少被繼承及繼承人想出破解之道,可供參考。

為防止房市短期炒作、賺價差,2016年政府祭出「房地合一稅」,2021年進行稅改,再推出升級版「房地合一稅2.0」,依照持有期間進行差別稅率,2年以內45%、2~5年35%、5年~10年20%、逾10年以上15%。

倘若房屋符合自用條件者,也就是自住6年以上才售出,則可享400萬免稅額及10%自用優惠稅率。

由於「房地合一稅」的計算方式,為「售價扣除取得成本及優惠稅率(自用者)」後進行課徵,如果是繼承取得的房屋,「取得成本」則以「房屋評定現值、土地公告現值」計算。

不過,無論是「房屋評定現值、土地公告現值」經常與實際行情偏離甚遠,這樣的BUG,也導致不少繼承人出售房屋時,被課徵驚人的房地合一稅。

舉例來說,市價1千萬房屋,小明經繼承取得,其「房屋評定現值、土地公告現值」合計僅5百萬。

倘若小明取得房屋後,自住不做它用,2年內以1千萬市價售出,則必須課徵(1千萬-5百萬)*45%=225萬驚人稅金;也就是說,想要大幅降低房地合一稅,必須符合自用稅率,倘若小明自用6年以上,則是以(1千萬-5百萬-4百萬)*10%=10萬稅金計算。

鄭文在表示,近期就有一個案,爸爸的起家厝市價約1200萬,其「房屋評定現值、土地公告現值」卻僅有350萬,想將房子傳承給自己兒子,卻又擔心兒子未來有承擔高額稅金的可能,兩人商議後,決定以買賣方式完成傳承。

父子兩人協議房屋以1220萬成交,自備款2成(244萬)透過父親1年享有的244萬贈與稅免稅額,直接送給兒子解決,剩餘8成(976萬),兒子則進行房貸,核貸後將款項給與父親,完成買賣流程,由於兒子取得成本為1220萬,倘若未來再售屋,就可避免被課徵高額房地合一稅的可能。

鄭文在說明,如果未來兒子再售出,若以市價1220萬售出,因其取得成本與售價相同,也等同沒有獲利,確實可避免房地合一稅。

不過,他也提醒,父子的做法必須符合「真正的買賣」,倘若買賣流程並未完成,如何銀行未撥款,又或者兒子取得房貸金額後,並未將款項給父親,國稅局將否認其買賣,視為贈與。一旦被視為贈與,除了兒子取得成本仍以「房屋評定現值、土地公告現值」計算,父親還需另外承擔贈與稅。

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