獨家／日幣正便宜！買房發大財？章定煊列五大風險：當心一路「套」到底

記者陳韋帆／台北報導

▲章定煊表示，台人在日本購買不動產稅務繁多，還要考量持有成本等問題。（圖／翻攝自pexels）

台幣對日幣匯率目前處於低點、約1：4.7，現在是換匯或日本置產的好時機？財經學者章定煊接受《三立新聞網》訪問表示，「日幣、日本不動產投資，對於台灣人投資人來說，幾乎是一段時間就會出現的問題，事實上，不少人都是一路買一路套，所以應該先了解五個問題，才能掌握正確觀念。」

一、「日幣結構」原則上日本是必須讓自己處於零利率的國家，因為日本總負債是GDP三倍，結構上，日本如果升息，就會陷入還不起債務的窘境，所以歐美國外進入升息循環，日幣就會走弱，如果歐美開始降息，日幣或許就不會這麼差，投資人必須自己掌握進場時機。

二、「房貸不易」各國銀行對於外國人房貸有諸多限制，想要進行房貸不易，若無法進行貸款，就難以進行長時間配置與風險分散。

三、「稅制成本高」投資日本不動產會有主要三大成本(還有其他細項成本)：

1、購買時，置產取得稅＋仲介費，約7~10%。

2、持有期間，固都稅1.7%；包租代管費，日本5%，台人透過台灣仲介會再多一手，整體約10~15%。

3、售屋成本，「讓渡所得稅」持有5年內售屋獲利約30%、5年以上約15%；「仲介費」約3%。

四、「日人對於房價悲觀」日本人約40%是租屋族，因為認為房價不會漲，與台灣人一路看漲態度極端不同。

五、「租客保護機制完善」長期租約來說，不能隨意漲租，只能依照CPI指數調整，也不能隨意趕房客，等於租約期限內，房子就是動不了；短期租約有月租制，但日本人通常認為這種做法沒有保障，報酬率會更低，只有長約的6折價左右。

章定煊指出，投資日本房地產，不可以只看帳面5~7%報酬率，各種成本、稅率扣除後，就會發現沒有想像中美好，一買房就先繳稅，持有期間該繳的也逃不掉，不像台灣租屋黑市橫行，售屋時，如果有獲利同樣要繳稅。

他說，這也是不少人投資日本不動產，一段時間就會決定出售了結的原因，建議購買任何海外不動產前，除了觀察匯率變化，也一定要先考量國外不動產的各種稅制、成本，才能避免自己把錢套牢在國外。

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