全台最速男人！20分鐘解決「自力都更」　成功2關鍵曝光：大家都很害怕

記者陳韋帆／台北報導

▲自主更新案「八德采邑」僅花20分鐘就完成鄰地整合，且27位地主100%同意通過。（圖／記者陳韋帆攝影）

台北市自主更新案「八德采邑」堪稱近期自主都更典範，住戶代表吳承叡僅花20分鐘，就完成鄰地整合，且27位地主100%同意。他接受《三立新聞網》專訪指出，「我們整合會這麼快，關鍵在於房子海砂屋，而且還位於土壤液化區，而且房子拆除前外牆磁磚等，明顯已開始剝落，『大家都很害怕』，自然不會有人反對重建。」

「八德采邑」原為1棟7層樓海砂建物，及1棟50年老舊磚造房屋，共27地主戶，總樓地板面積2216坪，由於地主們飽受危險建築之苦，且又位於土壤液化區，故採SRC耐震規劃(可達7級)，重建後將成為地上15層、地下4層住宅大樓，共58戶、43個平面車位，全案未預售，預計114年完工，成屋後銷售計畫則尚在規劃中。

▲吳承叡表示，由於住戶們都飽受危險建物之苦，所以參與重建意願都相當高。（圖／記者陳韋帆攝影）

吳承叡表示，「我們跟其他都更案不同的地方，主要是我們都早有重建共識，畢竟海砂屋危險性極高，加上我們位於液化區，很擔心一個地震，就導致我們發生危險。」

為何會採自主更新而非普遍找建商合建？他指出，「當初我們就是買到海砂屋，基本上對於自己規畫整個興建流程、選材等，才比較安心，而且，我們計算後，發現1坪換1坪(實坪)，還可1戶獲得1車位，住宅還會剩下32戶，當初評估，剩餘戶數足夠承擔我們的營建成本，大家也就迅速同意了。」

▲陳傑鳴表示，自主更新不用被建商瓜分利益，地主們更可自己控管建築品質。（圖／記者陳韋帆攝影）

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，其實該案可快速通過，除了「住戶們都很害怕」，也歸功於住戶們不計算，沒有所謂的「釘子戶」，才讓「自主更新」順利完成，不用跟建商合建，面臨被瓜分重建利益的局面。

陳傑鳴還提到，其實自主更新還有一個好處，近年營建成本翻漲2~3倍，不少與建商合建的都更案，建商在將本求利下，以粗制濫造應對，對於自力更新的建案來說，頂多就是賺少一點，但仍會以自己安全為主，如「八德采邑」就特別採取「RBone卸震鋼甲」來提升建物耐震等級，創造更好的耐震力。

他分析，以該案來說，重建前1坪約60多萬，重建後1坪約160萬，先以住戶換回的1坪換1坪(實坪)來說，單戶增值利益就超過3.3倍以上(加上公設)，如果加上剩餘戶數售出並扣除營建、管銷成本餘額，實際獲利將更可觀。

為何自主更新利益較大，且不用跟建商瓜分，大家卻往往會選擇跟建商合建？陳傑鳴說明，關鍵在於「釘子戶」！許多都更案的失敗，往往就在於2~3戶的釘子戶，常見釘子戶就是一樓店面、頂樓頂加戶房東。

一樓店面房東，經常會希望在重建過程，持續獲得租金，也就是想從重建利益中抽取；頂樓頂加房東，除了想要獲取更多租金補償外，甚至還會希望頂加也換回坪數，卻忘了自己根本是違建。

對於鄰居而言，通常非專業整合者，往往不了解都更，又或許不知道政府有代拆機制，也可能不想得罪鄰居，最終只好選擇由建商出面整合。這樣的結果，在建商將本求利下，地主戶僅能獲得「坪數縮水」，甚至品質不好的房子。

陳傑鳴說，如果鄰居都能搞定，其實目前想要自主更新並不難，近年在政府力推「都更、危老」下，許多銀行都有開設建經公司，一旦整合完畢，融資、規劃設計、營造、銷售等，建經公司其實都可給予建議，甚至提供廠商名單，成本上銀行大約會收取8~11%不等的管銷費用(含利息)，只要地點不要過差，老公寓重建通常綽綽有餘，。

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