真能避開？破除坊間「預防爛尾樓」3大迷思

2024/03/06 07:38:00

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文／王奕淳／住展房屋網

爛尾樓的發生，是不少購屋族的夢魘，為此部分民眾聽信坊間流傳的判斷依據，認為只要依循方法即可避免，實務上專門處理不動產爭議的法律專家對此持有不同看法，並提出3大迷思。

去（2023）年7月就發生2起爛尾樓事件，為嘉源建設位於北市北投區『泊山妍』、大同區『嘉源埕驛』，接下來還會有盤不出去的未爆彈，再次炸開嗎？

專家憂還有未爆彈

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，類似的爛尾風險恐怕還會持續，主要因為建商跟地主原本談好的條件是不會變的；隨著營建成本越來越高，加上政府打炒房，房價上不去，建商利潤被壓縮，大部分會透過時間來換取空間，有可能實力不夠的建商，後續資金成本不夠，就有可能演變成爛尾樓。

處理都更糾紛案近20年的宏道法律事務所律師蔡志揚，也認同周昆立的觀點，他說：「應該是在這個時間點之前，已經談好的危老或合建案，機率比較高。」尤其是小基地建案，因為成本墊高，銀行資金控管不夠嚴謹，或其他資金槓桿操作，一下子周轉不靈、跳票，造成公司系統性的風險連環爆，導致案子蓋不下去，建商才有可能會放棄。

不過，蔡志揚也提到，近來因為媒體大肆報導，關於工料上漲趨勢、爛尾樓事件等，民眾都有所聞，再加上房地產現在沒有那麼熱絡，因此他認為民眾警覺心提高後，後續進場的新建案，發生爛尾樓的機會應該會比較小。

那麼，接下來若有意進行危老改建的地主，或是進場購屋的民眾，該如何防範跟提高警覺呢？不妨從建商、土地、合約及履約保證等面向著手。

破除坊間3迷思

首先，無論參與危老改建或是選擇購屋物件，都與建商脫不了關係，因此建商體質至關重要，然而經驗告訴我們，有時候建商的負責人會出賣股東，即便現階段大部分危老改建出問題的，都出在一些名不見經傳的小建商，然而律師蔡志揚和鼎禎國際律師事務所律師陳建州都異口同聲表示，即使他們經手過這麼多不動產糾紛，建商體質真的很難判斷。

先來破除3點迷思，第1，市場上有一種說法，是可以從開發商過去的實績，例如是否為一案建商，或過去是否曾有重大糾紛等，來做為評鑑建商的參考依據，律師卻有不同看法，像是『泊山妍』跟『嘉源埕驛』的嘉源建設，並非一案建商，且過去有不少實績。

第2，網路上不少論點，表示可查建商過往有沒有什麼黑紀錄的官司，陳建州表示，因為每個案件可能或多或少都有些糾紛，且看起來都不是很大的糾紛，乍看之下問題也沒有那麼明顯。

第3，業者資本額多少，才有資格蓋房？事實上資本額只是形式上的，主要還是要看建商的經營能力跟財務狀況，若要比較深入調查，恐怕只有銀行端有這個能力，或由政府端來做審核，讓建商提出公司的負債比、計畫、規劃預算是多少，現金比例能不能應付這些突發狀況等。

如果擴大去看機制問題，不只是危老，只要是預售案，都有可能遇到爛尾的情事，陳建州感嘆地說：「如果建商真的要這樣搞，民眾中招的機率還是蠻大的。」

圖／住展房屋網提供