強化地開發公益性！　跨黨派立委呼籲：區段、重劃優先提供社宅

政治中心／陳沛瀠報導

▲OURs都市改革組織今與立委牛煦庭(中)、郭國文、麥玉珍(右二)召開跨黨派記者會，主張修正《住宅法》。（圖／牛煦庭辦公室提供）

OURs都市改革組織今（1）日，與牛煦庭委員、郭國文委員、麥玉珍委員，共同召開跨黨派記者會，主張修正《住宅法》將「區徵、重劃與社宅政策制度性結合」，填補社宅土地缺口、導入民間興辦量能，既加速社宅數量增長，亦強化土地開發公益性。

URs都市改革組織主張修正《住宅法》第19條與20條，明訂「採區段徵收與公辦重劃開發地區，將社會住宅列為應取得之必要公共設施」，與「以區段徵收取得可供建築土地或市地重劃取得抵費地合建分屋」。另須強調，區徵、重劃計畫是否推動、是否核可，仍應回歸必要性、合理性等考量，也主張是如果確定要開發，則必須提供一定比例社宅，同時採「合建分屋」取得社宅，未來僅適用於區徵、重劃取得建地，相較既有標售建商全數蓋商品宅作法，至少可取回部分房地做為社宅。而既有公有土地，仍應採不減損產權方式興辦社宅。

下階段社宅興辦的挑戰：土地及興建速度有限：
賴清德總統承諾以兩任8年進行規劃，增加興建13萬戶社會住宅。然依據內政部資料，截至2024年5月底已盤點全台219處之適合土地，預估可興建71,234戶社會住宅，即便全數興辦，土地供給仍有明顯缺口。且受限於既有「公有土地」的限制，上述盤點基地區位是否皆適宜興辦社宅，有待進一步釐清。

另一方面，目前社宅主要依賴政府直接興建，囿於行政量能有限，進度期程亟待加速。同樣依據上述資料，截至2024年5月，蔡總統12萬戶社宅目標，已確認興辦數量為10.2萬戶，推估七年後（2031年）方能全數完工入住。若再加上賴清德總統下階段新增13萬戶的承諾，挑戰將更為嚴峻，與民眾急切居住需求仍有不小差距。

引導區徵、重劃制度與社宅政策結合：
依據國土署提供資料統計，截至2023年底，全國各縣市「開發中」、「審計中」、「規劃中」的區段徵收、公辦重劃案件，累計開發規模達8,014公頃（見下表1）。如全數開發完成，預計地方政府將取得1,600公頃以上可建築用地。

▲OURs都市改革組織彙整各縣市徵收公辦市地重劃規模。（圖／OURs彙整）

這些採用區徵、公辦重劃開發地區，公共設施相對完備，且為都市未來住宅重要供給地區，但卻未與社宅政策做有效結合。首先，就都市計畫角度，社會住宅可被視為公共設施（社會福利設施）項目，但過往的區徵、重劃絕大部分未將其列入，據此取得用地並開闢。

其次，政府取得的可建築土地皆採標售處分方式，即使已回償開發成本，剩餘土地也不願用於興建社宅之用，而是持續出售殆盡以獲取最大財政利益。（見下表2）

▲OURs都市改革組織彙整2009年到2023年各縣市已完成區徵、重劃案財務統計。（圖／OURs彙整）

即便上述作法也連帶推升地價、墊高房價，被輿論批評為「政府帶頭炒地」，且明顯已不符《平均地權條例》揭示「促進土地合理使用，並謀經濟均衡發展」立法目的。

就此，去年底行政院雖提出〈推動社會住宅成果與提升社宅用地供給精進措施〉，要求「辦理區段徵收及市地重劃時，直轄市應留設5%、其餘縣市應留設3%供社宅使用，並專案讓售給中央政府興辦社宅」，但此措施缺乏法令與比例評估依據，且留設土地仍須中央成本價購並興建，亦無法解決中央興辦量能不足、速度緩慢等問題。

OURs都市改革組織認為，依據《住宅法》第五條，社宅除利用「公有土地資源」直接興建外，尚有結合「都市計畫、土地開發、都市更新」等推動方式。由上述數據可知，區段徵收與市地重劃的土地整體開發方式，絕對應列為下階段社宅推動最重要且最須導入的機制。

主張一：將社會住宅列為區徵、公辦重劃地區應取得設施
OURs主張，修正《住宅法》第19條，明訂採區段徵收與公辦重劃開發地區，將社會住宅列為應取得之必要公共設施。意即，未來只要進行整體開發，社會住宅就如同「道路、公園、學校」一般，依予劃設並開闢，達「取之於地產開發，用之於社宅建設」的目標。實務操作上，直轄市應以自行辦理為原則，其它縣市可採無償撥用土地予國家住都中心興辦。

配合此修法，內政部則應衡酌開發面積、預計人口數、以及周邊地區社會住宅需求等因素，訂定辦法規範應取得要件及數量標準，做為未來開發計畫核可與否依據，落實「取之於地產開發，用之於社宅建設」的目標。

主張二：將區徵、重劃取得建築用地「合建分屋」列為社宅興辦方式
除將社宅列為整體開發地區應取得公共設施外，OURs另主張修正《住宅法》第20條，明訂「以區段徵收取得可供建築土地或市地重劃取得抵費地合建分屋」，列為政府新建社宅重要方式之一。

理由如下，首先，社宅採合建分屋方式，政府只需「出地」便可分回房屋做為社宅，降低直接興辦壓力；而開發商處分其分回房屋亦可即早獲利了結，符合市場普遍慣習，相對較具誘因。

其次，就開發財務已平衡（含獲益）但仍有未處分建地之案件（如表2），地方政府如依本法精神欲推動社會住宅，自可採「合建分屋」方式辦理，而非繼續標售。然依《平均地權條例》第55-2條以及〈市地重劃實施辦法〉第54條，政府區徵、重劃取得之建地得採標售、標租或設定地上權等方式處分，並未將「合建分屋」納入。故於住宅法予以增訂，於興辦社會住宅得以適用。

最後，既有公有土地為推動社宅珍貴資源，應循既有直接興建或其它不減損土地產權（如地上權）的方式辦理。採「合建分屋」取得社宅，未來僅適用於區徵、重劃取得建地，相較既有標售建商全數蓋商品宅作法，至少可取回部分房地做為社宅。

朝野合作，推動下階段社宅興辦：
社會住宅為不分黨派之重要民生議題，也是民眾殷切期盼的住宅政策。我們衷心期待朝野各黨共同合作，並提案支持上述改革主張，以推動本次《住宅法》修法。讓下一個階段的社會住宅能夠穩健、持續地在台灣發展茁壯。

民眾黨麥玉珍認為解決社會住宅供給不足是非常重要的民生問題,需要朝野不分黨派的去支持,我們會繼續推動《住宅法》的修法,也呼籲執政黨可以一起努力，讓社會住宅的建設可以順利推動。

國民黨立委牛煦庭指出，對於正在進行區段徵收和市地重劃的土地，如果要再檢討據以執行的都市計畫，恐將造成程序延宕。因此在開發財務達到損益兩平的時候，就要啟動社宅土地儲備機制，由主管機關把剩餘尚未標售的土地，衡酌當地的人口發展及居住需求預留做為社宅土地以上取得的社宅土地，可由地方政府自行興建社宅，或是以較便宜的價格專案讓售給中央政府興建社宅，或是採合建分屋興建。

立委郭國文指出，過去爭取社會住宅時，深知土地取得是興建社宅的難題之一，認為面對這樣的問題，政府必須用多元手段來促成社宅的興建，尤其目前高房價、高房租的狀況下，社宅的需求是急迫的，政府應該積極保障年輕人當下的居住權，因此，郭國文說，不管是要求進行區段徵收跟市地重劃的路段，必須納入社會住宅，或是藉由民間促參、導入保險資金來興建等途徑，他都表示支持，且將在財政委員會持續推動，並監督政府積極面對居住正義問題。