商業周刊／中國「房子吃人」？台灣建商資金大撤退

文／林洧楨／商業周刊

房子會吃人？

「終於，房子開始吃人了」是最近中國網路瘋傳的一篇文章，該文將房價下跌導致買家本金全部損失的「爆倉」狀況，稱之為「房子吃人」，文章還指出，當前中國部分房價下跌3成，將是中國房市泡沫化的開端。究竟房子會不會吃人，建商先知道。根據公開資訊觀測站上市公司赴中國投資的統計，23家台股上市櫃建商，錢進中國的累計總投資金額，從2015年第2季最高峰的新台幣2百79億元，至今年第2季為止，該資金規模已降到1百93億元，3年減碼超過3成。

雖然對市值規模達人民幣4百30兆元（約合新台幣1千9百40兆元）的中國房市而言，台灣營建類股投資金額只是九牛一毛，但這群對房地產嗅覺最靈敏的台商，在過去中國多次打房時都嚇不跑，為何卻在新一波房市調控之際，不約而同紛紛轉向回台？

人民幣貶、貿易戰　「不知哪根針會戳破泡沫」

賠多賺少是最主要原因。根據各家建商財報揭露的數字，目前23家還有投資中國的上市櫃營建股，帳上顯示投資虧損的達15家。換句話說，投資中國房市賺錢的比率不到1/3，這其中，以國建賠近20億元最高，冠德賠近6億元、昇陽建設也賠近5億元，列為賠錢大戶。

「3年前就發現，錢放在中國的效益不好，所以就將錢拿回來投資台灣。」過去3年匯錢回台高達63億元，也是這波減碼投資中國房市最多的建商——遠雄建設發言人程澤昕直言。

人民幣貶值，是多數建商選擇此時將錢匯回的另一個原因，住商不動產中國總經理周宇鳴即指出：「建商不希望資產貶值，於是開始挪移資產。」但更深一層看，上市櫃建商看壞當地房市前景背後，竟還藏著中美貿易戰這個關鍵的攻防門道。

房地產終究只是內需市場，為什麼和決戰境外的貿易戰有所牽連？

「中美貿易戰美國也打中國股市、匯市和房市，中國股市跌破2千7百點，匯市亦告失守，離岸人民幣兌美元即將貶破7元，房市當然也是重點。」西進中國逾15年的台商地產專家、上海衛民不動產策畫智庫負責人蔡為民分析，美國藉貿易戰抑制外銷，逼迫中國回歸內需，把已經到頂的房市拱到泡沫崩盤，因為只要讓中國步上日本經濟因房市崩盤的後塵，這一戰就提早分出勝負。

蔡為民還點出一個重要的轉折點，就是2018年7月31日之後新一波談判破裂。在此之前，中國政府的打房調控政策，官方仍一貫維持「遏止房價過快上漲」用詞，一定程度暗示「還准漲，但要有所節制」的政策態度，但是在中美貿易開戰之後，官方談話已經刻意拿掉「過快」，只剩下「遏止房價上漲」，還用了「下決心」的字眼，就是在對外明示：「已經不准繼續漲」，這也被認為是中國國家主席習近平，對美國總統川普貿易制裁下的第一道內部備戰動員令。

「最可怕的是，不知道哪根針會戳破中國房市泡沫。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，回歸基本面數據，更可看出中國房市正面臨的泡沫化風險有多高。

風險1，中國房市總市值規模超過GDP五倍，足夠壓垮經濟。

房價到頂！4大城市就抵一個美國

雖然中國房市從2009年到2017年，歷經4波調控打房，每次房價都是越打越漲，但這回以中國上海市最精華的內環地區為例，8年前房屋平均單價約每坪新台幣53萬元，到2016年已超過165萬元，過去怎麼打房也攔不住的爆發力，卻在去年已看不到房價再往上衝的力道，廈門等漲過頭的2、3線城市房價也開始消風，業者普遍認為：「中國房價已經到頂。」

如此高房價水準，造就中國房市總市值從3年前最高估值再大漲約139％，如今達人民幣4百30兆元，這是中國一年GDP 5倍大規模，相較全球平均值約2.6倍，已高出近1倍。在中國房產界還有「股市只值不到6個蘋果，但房市，北上廣深就能抵一個美國」的說法。

高房價的風險在於，美國經歷2008年次級房貸引爆的金融危機，深知若中國還想繼續由政府帶頭槓桿土地資產，帶動房價上漲、變賣土地賺錢還債，就須壓注超越過去的更大金流才可能達成目的，但這將使得房市崩盤風險大幅飆升，不僅有系統性的崩盤危機，更將重創中國經濟。

建商負債！龍頭開會主題是「活下去」

第2，中國房貸出現「存貸比」逆轉，形成欠錢速度比存錢更快的新財政危機。

中國自2016年起，長短期負債增加額首度超越存款增加額，負債增加的超車金額高達人民幣1兆1千7百億元，而且這個數字在2017年又放大到逾人民幣2兆5千億元，地方財政也早就陷入「六省一市養活全國」的困境。包含碧桂園、桓大、萬科等7家資產合計超過人民幣6兆元的超級建商，平均負債率也都超過80％的紅色警戒線，近期全都開始降價求售，想盡辦法要變現求生。

這當中，尤其受到關注的是中國房地產業龍頭——萬科集團董事長郁亮，今年9月底，他在位於深圳的秋季例行會議上，全場牆上螢幕都用紅底白字寫著「活下去」標語，傳遞危機感。

這位中國房地產巨人指出，房地產行業的轉折點已經到來，讓萬科「活下去」是最終目標。該公司同時在廈門等城市打出了六折或腰斬的房市破盤價，碧桂園、恒大地產等也都有類似策略。這一個震撼彈也加深了中國房市泡沫破裂的可能性。

民眾加碼！負債比收入高，卻持續買房

第3，中國民眾口袋破洞卻還加碼買房，將激化房子吃人風潮越演越烈。中國家庭負債有超過一半來自房貸，而且中國的家庭平均負債占可支配收入比率，更已高達122.72％，但中國民眾在入不敷出的情況下，卻還持續加碼買房。

陸媒指出，今年前8個月份，中國住宅銷售面積突破3億坪，創下歷史同期紀錄。但這波建商為去化庫存的削價競爭中，房價已開始大幅走跌，將造成中國「房子吃人」的風潮越演越烈，成為系統性崩盤的另一大隱憂。

在「終於，房子開始吃人了」文中指出，過去3個月裡，中國東南西北各個方向，遍布1線、2線、3線城市，不約而同上演了在售建案瞬間降價3成的戲碼，這引爆了原先高價購屋的民眾不滿，圍攻建商售屋處的失控事件頻傳，顯見消費者大量解約退房的風暴正在成形中。

展望後市，中國承受貿易戰的壓力與日俱增，加上短期房市惡化的情況還未止血，確實讓經濟下行的風險大增。然而，引導中國房地產發展的關鍵始終在政策面，非經濟面的市場變數才是真正關鍵，尤其中國人危機感越強，對政府的向心力就越強。

中國房市會不會被貿易戰的戰火燒出一個大洞，恐怕沒人說得準，不過上市櫃建商們走為上策，確已透露資金的避險風向。

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