文／師慧君／MONEY錢
「公寓隔套」行之有年，在過去是個只能做、不能說的秘密，近兩年卻浮上檯面，成為眾人吹捧的「高投報工具」，甚至出現不少達人開班授課，然而，公寓隔套真的有那麼好賺嗎？
▲（圖／翻攝自MONEY錢）
網路上一則廣告吸引了美欣的注意：「公寓隔套教學，投報率10%起跳，輕鬆當包租公／婆！」看到這麼好賺，美欣立刻報名上課，卻被老公潑了一盆冷水：「你以為當房東有這麼簡單？要是真的這麼好賺，老師幹嘛不自己賺就好了？」美欣不甘示弱地說：「老師說可以合資啊！這樣風險不就降低了？而且房價漲的時候脫手，又可以再賺一筆耶！」很多人跟美欣一樣，夢想著靠投資房地產或收租賺錢，近來興起的「公寓隔套」課程，解決了一般人不知如何入門的問題，然而背後潛藏的風險卻鮮少被提及。有多年包租公實務經驗的律師蔡志雄表示，買進公寓再分隔成套房出租，的確能拉高租金，但投報率要達到5%以上，甚至超過10%，其實並不容易，關鍵就在於「投報率的算法」。
忽略貸款及修繕等成本
投報率數字當然漂亮
一般而言，概估投報率時會以「年租金收入除以房屋總價」來計算，若是公寓隔套，就要把裝修費用也加進成本裡，不過這種算法並沒有計入空租期的損失、稅金、修繕費用、房貸利息等，因此實際的投報率會再更低一些。
舉例來說，假設有間30坪公寓總價是1,000萬元，沒有隔套時租金為25,000元，投報率為（25,000元X12）÷1,000萬元X100%＝3%。若隔成4間套房，1間套房的裝修成本通常為20萬～30萬元，假設總裝修成本100萬元，每間套房租金為10,000元，投報率則為（10,000元X4X12）÷（1,000萬元＋100萬元）X100%＝4.36%。那為何會有人聲稱公寓隔套投報率可達10%以上？蔡志雄解釋，有些人會把貸款金額扣除，只計算「現金成本」，也就是自備款加上裝修成本，投報率自然會暴增。同樣以上述1,000萬元公寓為例，假設貸款6成，自備款為400萬元，裝修成本100萬元，現金投報率就變成40,000元X12÷500萬元＝9.6%。蔡志雄提醒，若是貸款買房出租，投報率通常要達到4%以上才夠繳付房貸本息，如果再加上其他附加成本，租金收益不見得能完全蓋過支出。
▲（圖／翻攝自MONEY錢）
公寓隔套須有裝修許可
不合法恐被拆除
蔡志雄也指出，現在公寓隔套要特別注意法規問題，根據內政部規定，5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室，或是增設2間以上的居室造成分間牆變更，都須申請「室內裝修許可」（註），萬一沒有申請而被舉報，不但會被處以罰鍰，還有可能被強制拆除。另外，目前台北、新北、桃園都規定，只要施作套房隔間，都要取得「直下層屋主」的同意，如果未經同意就逕自施工，會被處以6萬～30萬元的罰緩，不可不慎。
除了上述的限制，公寓隔套還有不易轉手的問題，由於公寓屋齡偏高，貸款成數本就較新屋來得低，隔成分租套房後，貸款就更加困難，部分銀行甚至不願承作公寓隔套房貸，因此一般自住客不可能接手，只能冀望有投資客承接。如果自認可以承受風險，公寓隔套不啻為一項穩定的投資，但蔡志雄也強調：「當一個房東不能只求好賺，『責任』也很重要，在這兩者之間要取得平衡點，因為房客的生命安全掌握在房東的手裡呀！」
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