房子還是沒人買？　房仲：薪資漲得少　降價比降息有吸引力

記者陳韋帆／台北報導

因應武漢肺炎（COVID-19、新冠肺炎）衝擊經濟，上月央行不僅宣布降息1碼，千萬內房貸還可以再多降1碼，引起房市熱議。住商機構企劃研究室指出，即使房貸利息雙重降，但根據過去降息經驗，並未明顯帶動房市交易，還不如房價下降比較有吸引力。

▲專家指出，過去5次降息，都未明顯拉抬房市買氣。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

住商機構企劃研究室表示，降息後一年的買賣移轉棟數大多成長，尤其SARS發生隔年突破40萬棟最為人熱議，不過2015～2016年共降息2碼，2017年移轉棟數僅小幅回升，未能回到降息前一年的30萬棟大關。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，此次央行大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，加上房價高掛，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣並未明顯拉抬，此外，目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，故這波降息帶動的效果可能有限。

▲2001年房價探底後，買氣明顯回升走高。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

觀察過去5波降息，房價才是帶動交易動能的真關鍵，郎美囡指出，2000年～2001年為紓解網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81％，仍在高檔。

到2002年再降一波，平均房貸利率約4.40％，而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高，到發生SARS的2003年也持續量增，SARS隔年（2004）買賣移轉棟數高達41.8萬棟。

▲觀察近年低利環境，買賣移轉棟數僅緩步升溫。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

之後2008年發生金融海嘯故交易量縮，當時平均房貸利率約2.53％已處低水位，2015年～2016年累計降2碼後，平均房貸利率不到2％，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從2017年復甦，但買賣移轉棟數也未創新高。

▲郎美囡認為，薪資成長跟不上房價，利息再低購屋仍屬不易。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

郎美囡分析，房價在過去20年翻倍成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率再探低，購屋仍屬不易，另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨補充，這次降息受到廣泛關注，除幅度不小，政府對自用住宅貸款1,000萬以下透過公股的個案再降加碼降息半年，掀起廣泛討論，而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，除自用型低總價外，也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。

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