千萬買三峽地…沒過戶地主竟往生　專家：沒申報立馬變遺產

記者陳韋帆／新北報導

買房子、買土地動輒百萬、千萬元，但如果買賣剛成立，屋主或地主卻在還沒過戶時就往生，買家到底該怎麼辦？新北市地政士公會公關主委鄭文在表示，近期新北市三峽區近日就發生一件真實案例，王先生109年9月花了一千萬買下三峽區山區一塊土地，結果地主竟在10月初往生了。

▲ 王先生用一千萬價格買下三峽區一塊土地，地主竟在買賣未完成前往生。（示意圖／翻攝自Google Map）

鄭文在說，一般不動產買賣交易共有「簽約、用印、完稅、點交」四大流程，整個流程約需要30天～45天，倘若有配合節稅或其他特殊需求，甚至可能長達一年以上，所以買賣移轉過程，買家或賣家往生的案例並不罕見。

以王先生案例而言，9月時買賣成交，是在10月初，流程走到「完稅」階段，通知賣方繳納土增稅時，得知賣方往生消息，所幸9月30日時，該案就已「申報土地移轉現值」，稅捐稽徵機關已有紀錄，所以整段買賣過程，待地主家人完成後事之後，仍可繼續進行。

▲ 地主往生前已做好「申報土地移轉現值」，所以買賣過程仍然可持續進行。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

但倘若「申報土地移轉現值」未完成，王先生所買的土地就會變成地主遺產，雖然買賣契約仍有效，但整筆買賣流程將無法進行，倘若要完成登記，就必須等繼承人完成繼承事宜，才能再申報土地移轉現值及辦理過戶。

鄭文在解釋，由於「土地移轉現值」必須向稅捐稽徵機關申報，在地主往生後，原本與王先生簽約的地主，因為已經離世，就不可能有申報的動作，即使生前已經簽好合約，公務機關也不可能認可。

王先生的案例算是幸運的，實務經驗上，不少買賣在還未申報下，地主或屋主就已經過世，有時候繼承人過多，眾人意見不同，連繼承都出現官司糾紛，而買家也僅能憑著「買賣契約」，請法院進行判決，整個過程變得曠日廢時。

鄭文在建議，無論是任何不動產買賣，買賣雙方都必須特別留意「土地移轉現值」申報，才不會在意外來臨時，財產變成遺產，無法按照自己的心願處置，或者直接聘請專業地政士協辦，避免遺漏其他細節，衍生更多問題。