辦理私人二胎設定嗎？小心一張印鑑證明被一票玩到底！

▲辦理私人二胎設定嗎？小心一張印鑑證明被一票玩到底！（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

新冠肺炎肆虐下，各行各業業績下滑，慘不忍睹。政府也努力推出各種振興方案或是紓困貸款，努力讓企業生存下去。但是，市場依然無感，許多的中小企業在夾縫中生存，缺錢時建議還是走銀行融資的正常管道，避免地下金融借貸，小心雪上加霜。
 
新北市地政公會最近承辦一件中小企業主的廠房出售案件，除了正常的銀行貸款外，不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權(二胎)，謄本標示部還多了一筆預告登記，限制所有權人過戶及抵押設定，我們看到很奇怪，為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記？是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契？當貸款繳不出來時，二胎有買屋的想法或是打算？賣方一問三不知，才知道原來被二胎設計了。
 
這就是實務上常常發生，真借貸假買賣的情形。當借款人需款孔急時，不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式，如果好的債權人，各取所需，一個得到金援，一個得到利息，相得益彰。如果遇到貪心的債權人除了抵押權設定，還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。
 
新北市地政公會表示，當原本的借款關係，搭上不該有的其他登記，這時候「人為刀俎，我為魚肉」只能任憑債權人宰割了。實務上有利息還不完的重利，或是跟本房子已經被人信託甚至過戶了，根本要不回來，要打官司時，已經被偷偷移轉到善意第三人名下，無力回天了。
 
新北市地政公會提醒，如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢？切記！印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用，因為魔鬼總在細節裡，如果印鑑證明沒有指定用途，讓債權人有機可乘，可以辦理抵押權設定時，隨案預告登記，信託登記，甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底 ，登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符，所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明，讓有心人士有機可乘。
 
這就是很多債務人發現問題時，無力回天的原因所在，因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成，當要清償還債時才發現，怎麼和原來的約定都不一樣？還好，我們遇到的案件在買方全力支援下，順利的先行動用巨額的自備款，塗銷了原本不該存在於謄本的預告登記及借貸的二胎抵押權設定，也有驚無險的在數天後讓買方正常的交屋。如果買方無法諒解這不該存在的預告登記，讓這件買賣無法順利履約，這時啞巴吃黃蓮的賣方，將正落入債權人的陷阱，讓債權人賺飽了利息後再吃掉這件房產，賣方將會一無所有。不景氣的寒冬，借貸要小心，希望是雪中送炭，別雪上加霜。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此