「短線炒房」榮景就剩十天！陸敬民：快趁7月1日前下車吧

記者陳韋帆／台北報導

實價登錄2.0上線時間倒數10天！新竹住宅週報社長陸敬民指出，短線炒客的榮景將至，奉勸提早下車現金入袋為安，未來買得起、願意買的接盤俠將越來越少，還不如順著政策讓房市儘早回歸正常！

▲7月1日實價2.0上路，將有「閉鎖期延長」、「預售屋實價登錄」兩大變革。（示意圖／翻攝自免費圖庫pexels）

內政部頒布的實價登錄2.0新制中，對於預售屋買賣主要有兩大變革，一、「閉鎖期延長」新版房地合一稅制表明：「持有房地期間在2年以內者，稅率為45％；持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35％。」；二、「預售屋實價登錄」。新制上路後，可有效抑制房市短線炒作行為。

陸敬民舉一真實案例，一名投資客在台南善化購買一間總價560萬預售屋，同類型物件成交行情已達680萬，該名投資客問「目前物件入手約一年，現階段已有買方出價660萬，是否應趁新制未上路前提早下車？」

他分析，該案為例，持有不到一年，現在售出可獲利100萬，投報率達180％相當驚人；倘若待7月1日後售出，將面臨交易停滯與獲利銳減風險，而且還必須開始繳交工程款，若想維持相同投報率，則必須加價賣出，前提是後續有人願意接手。

▲陸敬民建議，短線投資者應盡早下車，否則7月1日後，接盤買方將變得更難找。（圖／陸敬民提供）

陸敬民將這位投資客的問題，變成數字，試算如下：

A方案：原始總價560萬，初期持有成本56萬，現在加價100萬換約賣出，年投報率約180%，這時接手的買方自備為56+100=156萬。

B方案：原始總價560萬，初期持有成本56萬，開始繳交工程款約5%，也就是28萬，這時持有成本變成56+28=84萬，若要維持相同的投報率180%，這時必須加價到84x1.8=150萬才行。這時不僅損失了這段時間的機會成本，接手的買方自備更高達84+150=234萬，能進場承接的買方也會變少。

綜合上述真實案例，陸敬民建議，如果想玩短進短出的投資換約，7月1日前，在已有明顯豐厚投報率的前提下，已經沒有繼續堅持，不獲利了結的理由了，倘若自備週轉金本就不足，也必須衡量自身能力，倘若小賠能夠承受，也應盡早出場，避免承擔更大風險。

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