房價飆天際！住展：「實價登錄」助漲　全台建商歡騰放煙火

2021/11/25 16:27:00

記者陳韋帆／台北報導

預售屋「實價登錄」竟會助漲房價？根據住展統計，北台灣至少24個建案開價飆破區域新高，北北桃基皆出現「天價案」。住展雜誌研發長何世昌表示，市況好、營建成本上漲、通膨都是房價上漲原因，更重要的是，預售案前一案的實登成交價，變成後一案的「地板價」，不僅北台灣，全台的房價都瀰漫著瘋狂漲價潮，建商們可說是都舉國歡騰的在放煙火。

▲何世昌表示，預售案前一案成交價，竟會變成後一案的「地板價」。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

何世昌說，過去外界常嘲笑預售案「開價嚇死人、成交笑死人」，沒想到實價登錄新制上路後，卻變成「成交氣死人」。一開始多數建商普遍反對新制，沒想到前一案的成交價，竟會變成後一案的「地板價」，建商們迅速對新制由恨轉愛，線上就案紛紛大舉漲價，新案更是勇敢開高價，房價瞬間飆破天際，但這種漲法並不健康，可能會壓縮「主升段」的壽命，業者也不可掉以輕心。

▲台北市高價案跳升幅度劇烈，大同區房價直追大安區。（圖／記者陳韋帆攝影）

蛋白都不蛋白了　大同開出大安價

住展雜誌統計資料顯示，台北市高價案跳升幅度最劇烈者，當屬復興崗「樹山丘」與臥龍街「潤泰大安富陽」。北投復興崗稻香路一帶新建案成交價僅約45萬元／坪上下，開價多為5字頭，而「樹山丘」價位一口氣跳了多階直上7字頭。

臥龍街因多殯葬業，為大安區相對低價路段，近年推案多聚集於捷運麟光站周邊，成交均價為8字頭，從來沒有建案開價破百萬元以上。「潤泰大安富陽」平均開價105萬元／坪，並以不二價銷售，無論開價或成交價都突破天際。

大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」，價位更直追大安區，每坪開價130萬元至160萬／坪，均價145萬元／坪改寫大同區新高。近年南大同地區天價案多到驚人，若扣除捷運聯開案不算，則「太子華威」平均開價140萬元／坪亦不遑多讓。

▲新北市不少重劃區出現新高價，其中，央北甚至出現8字頭建案。（圖／記者陳韋帆攝影）

新北房價疾速狂飆　各大重劃區漲不停

新北市新高價建案多出現於重劃區，如新店央北「聯上澐朗」漲到8字頭、板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭。而泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均開價50萬元／坪甫創新高，同月下旬「朗朗城心」又以54萬元／坪再改寫紀錄。

新北市開價創新高的建案中，大約有一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄，如「聯上澐朗」平均開價由原本75萬元／坪漲至80萬元／坪、「新潤莫內花園」由55萬元／坪漲到59.5萬元／坪。

▲桃園A7、A10重劃區建案皆有明顯漲幅。（圖／翻攝自Google　Maps）

桃園蛋黃、蛋白全部漲　A7、A10最驚人

桃園與新北相同，重劃區建案價格締造新猷蔚然成風，不論蛋黃、蛋白全面跳漲，如桃園小檜溪重劃區、中路重劃區、中壢過嶺重劃區、龜山A7重劃區、八德擴大重劃區，以及蘆竹A10重劃區，皆有建案衝破新高。

最驚人的應該算是A7和A10重劃區，以首購族買盤居多的A7重劃區，一年前重劃區內建案普遍只賣2字頭，但今年新案價格開高、舊案價格紛紛調漲，其中「富宇哈佛苑」均價更由最初的35萬／坪一路漲至46萬元／坪。目前為開發初期的A10重劃區，去年新案開價2字頭已很驚人，今年Q3後新案開價一致飆上3字頭。

▲「豐邑一綻」開價達到7字頭，創新竹史上新高。（圖／住展提供）

實價登錄推一把　業主心態不低賣

至於新竹縣市各行政區，可以說正處於「三不五時就創新高」的狀態，只列出一個建案就能見微知著；截至目前為止，關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65萬元至70萬元，不僅刷新史上新高，更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案。

▲何世昌表示，預售屋實價登錄後，反而助漲了房價飆升。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

何世昌分析，建商過去多反對實價登錄，但上路後多已發現利大於弊。以往建商對於房價行情多透過市調、同業打聽、或代銷業者提報，有時對於價位是半信半疑，而部份代銷業者為了控制銷售風險，會向建商壓價格，所以前波多頭雖然市場很熱，三不五時仍會出現「平價案」，但預售屋實登上路後，平價案幾乎都消失了，平價建商大舉跟進漲價，市場上只剩「有點貴」與「非常貴」兩種建案。

何世昌指出，實價登錄本身具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性，而今年房市是標準多頭格局，又讓相對高價的預售屋實登上路，助漲效果不言可喻。預售屋實登在七月開始陸續揭露後，業者接收到的價格資料越來越完整，新一波價格暴漲潮從8月～9月間開始發動。

「當代銷業想向建商壓價，建商開出實登資料，代銷沉默了；當消費者想向代銷殺價，代銷開出實登資料，消費者沉默了」。預售屋實登已成為建商開高價最大底氣，而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣，如此一案墊著一案、價格越墊越高，預售屋實價登錄助漲房價的浪潮正襲捲全台灣，北台灣只是冰山一角。