獨家觀點／都更20倍驚人增值！自己賺不好？為何肥了建商

記者陳韋帆／台北報導

▲近年「都更、危老」正夯，但地主們的自主更新案卻相對罕見。（示意圖與本文無關／記者陳韋帆攝影）

近幾年在中央、地方政府積極推動下，「都更、危老」相當夯，在房價連年攀漲下，甚至有不少個案屋齡超高，與當初取得價相比，房價一翻就是20倍起跳，有趣的是，即使不少人知道「自主更新」相較「建商合建」，可以享受更多的增值利潤，但「自主更新」的案例卻仍然寥寥無幾，問題到底出在哪？《三立新聞網》彙整建商與都更公司說法讓讀者了解。

首先，我們要先了解「都更」、「危老」要走哪些流程，第一步、向縣市府申請都更或危老資格；第二步、請建築師跑照、申請行政審議等相關流程；第三步、市府通過後，拆除並興建。

而「自主更新」與「建商合建」又有什麼差別？簡單說，「自主更新」錢全部自己（地主們）出，所有規劃、興建，餘屋處置，都自己決定；「建商合建」就是透過建商籌措資金，並規劃興建、銷售，以某公司說法，建商約拆得1/3的房子進行銷售。

進一步來說，這兩者最大的差異，其實就是「誰出錢來蓋」，對於地主來說，要拿出現金很難，但其實也不難，只要將土地向銀行融資即可達成，這也是近年衍生的新興行業「全案管理公司」，如建經業或金融都更公司等…紛紛成立的原因。

「全案管理公司」甚至還有包辦一條龍服務，從申請、跑照、營建、銷售等流程，都可以協助尋找可信任公司，其中不少相關公司還是銀行所成立，而他們賺的錢，就是約8%-11%手續費。

我們來粗略概算，假設一個更新案共80戶，每間房子都是25坪，重建後總銷約30億，與「建商合建」，等同要被抽走10億的可售額，也就是每戶被抽走1250萬；若自主更新呢？假設每坪平均造價25萬，加計全案管理費與建築師費用攤提每坪約10萬，每戶成本為25坪*35萬＝875萬。也就是說，自主更新，每戶約可獲得375萬的利潤。

聽起來並不麻煩，為什麼許多人還是寧願找建商處理？業界人士指出，聽起來是不麻煩，偏偏地主其實就是「怕麻煩」，擔心自己不懂相關專業，無法進行有效決策，也會擔心房子蓋好後賣不掉，導致融資的資金無法迅速還款，不願承擔其風險。

但找建商就沒有風險嗎？答案肯定是有的，因為建商合建來說，正常邏輯就是興建資金必須由建商籌措，但近年就時常發生，有建商將預售屋收到的款項挪用，導致工程金周轉出現問題，甚至有建商沒有自己出資，私自將地主土地融資，風險全部轉嫁回地主，而且還借到三胎，最終捲款脫逃，讓建案成為爛尾樓。

其實自主更新並不難，每一個決議環節更新會尊重多數決，房子室內外格局蓋得方正，外觀不必過於突兀，用料實在，通常只有賣不掉的價錢，沒有賣不掉的房子。最難的，往往是人心，這也是自主更新明明最划算，便宜點賣還有可能有抑制房價的效果，但最終卻往往肥了建商的原因。

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