危老才「日落」！容積獎勵就剩5％　老透天買氣直接進黃昏

記者陳韋帆／台北報導

▲危老日落條款去年5月啟動，台北市透天買氣明顯降溫。（圖／記者陳韋帆攝影）

危老條例進入第5年，投資人買氣明顯降低。根據實價登錄，2021年台北市30年以上透天交易共409筆，總額171.8億、年減31.7%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，由於危老容積獎勵日落條款已啟動，投資人、開發商投資意願開始降低。

危老條例2017年5月推出，當年度老透天交易372筆、總額141.1億，隨後逐年攀升，2020年來到高峰，共交易514筆、總額251.8億，2021年下滑至409筆、總額171.8億元。

根據內政部，申請危老重建通過的建案，2017年5月~2020年5月擁有10%容積獎勵，2020年5月~2021年5月減半為5%，之後每年遞減1%，至2015年5月全部歸零。因容積獎勵逐年遞減，也被稱做危老日落條款。

士林、北投賣相佳　萬華量多價不高

統計2017年至2021年共5年台北市各行政區30年以上透天交易，成交總金額最高為士林區177.6億元，第二高為北投區143.1億元，另外中山區及大同區近5年的成交總金額也破百億，然而成交筆數最多的萬華區，雖然成交388筆居冠，但銷售總金額未達百億，成交總金額僅排台北市第5名。

郎美囡分析，台北市居住密度高、素地稀缺，因此土地坪數大的透天成危整合開發的目標，近幾年經過危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴，市場上供給量最多在士林區、北投區及萬華區，開發早且供給多，近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手，更讓交易加溫。

其中，士林區及北投區透天若位在主要道路、面積大者，總價可在5千萬以上，加上北投士林科技園區加持，近幾年成交表現不俗，至於萬華區雖然交易筆數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，或買賣雙方價格拉鋸，故成交總價偏低。

開發自用兩相宜　落日條款應注意

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，近年若符合危老條件者可單獨重建的個案，更頗獲投資人青睞，不過提醒有意願轉進這類產品的購屋人，時程獎勵逐年減少，雖然各地方政府也各有危老補助，其申請期限不同，若有長期作戰打算的投資人，個案本身最好有租金收益，此外更應充分掌握有利資訊及條件，始能創造更高的開發價值。