買預售屋是「盤子」？竟比成屋貴7成　專家曝價差2大秘辛

記者陳韋帆／台北報導

▲台北市預售屋與成屋的價差最高可達7成，專家說「預期心理」、「屋齡」是主因。（圖／記者陳韋帆攝影）

預售屋成加價竟比成屋貴到7成！根據實價登錄，2021年台北市12個行政區中，比較預售屋與成屋的價差，價差最高的為松山區7成，其次依序為中正區44.7%、北投區37.9%，價差最低的為信義區12.9%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，消費者、建商的「預期心理」，以及區域「屋齡」兩大因素，就會造就區域中，預售屋與成屋極大的價差。

「預期心理」部份，陳金萍說明，近2年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下，推升購買實質資產的需求，房市交易熱絡，也讓消費者產生房價上漲的預期，加上營建成本上漲，預售屋開價不斷走升，部分消費者在預期心理下，依舊不斷埋單，是造就成屋、預售屋價差不斷拉大的主因之一。

「屋齡」部分，以台北市價差最大的松山區來說，預售屋均價為1坪144.3萬元，成屋均價則是84.7萬元，價差59.6萬、高達70.4%。她表示，松山區較早開發，成屋高達82%屋齡逾10年，區內開發飽和，素地取得不易，近年新推案多於精華地段推出，豪宅單價至少100萬起跳，甚至突破200萬元，是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。

而價差幅度居次的中正區，預售與成屋價差44.7%，北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。陳金萍表示，以常理來說，預售屋是一種「期貨」的概念，賣的是未來潛力，價格通常的確會比成屋高，不過，觀察台北市12個行政區中，就有7個行政區預售屋與成屋價差在三成以上，價差相當驚人，仍須特別留意。

陳金萍補充，台北市開發較早，可開發的土地大都已發展完成，大規模素地難尋，也鮮少有新重劃區釋出，因此，新推案大都仰賴都更或危老，而建商或開發者願意花費心力整合地主重建，通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞。

她也提到，台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬以上，而在資金潮與低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異，房市基本面加，都讓民眾對未來房價上漲的預期逐漸加深，預售屋成交價也就受到拉抬，擴大預售屋與成屋之間的價差。

陳金萍提醒，購屋通常是1個人1生中最沉重的負擔，因此，必須精算自身財務負擔能力，同時又想有保值甚至增值的效益。她建議，由於不同的人生階段對於購屋會有不同的需求，最好先預想3至5年後的生活型態，例如要成家、生小孩，以及工作地點、通勤時間或是自己的交通工具等，多方考量再做決定。

她認為，要選擇預售屋或是成屋？端看每個人的能力和需求再來決定，若是自備款資金相對較拮据，預售屋的資金壓力相對較小，也有「客變」的彈性，優先選擇口碑好、信譽佳的建商較有保障。

陳金萍說，若是資金相對充裕，又擔心預售屋「看不到、摸不到」的民眾，則可以選擇屋齡較新的成屋，搜尋捷運周邊、生活機能完備的生活圈，購得符合自身需求的房子。