青埔房價開國際盤　高鐵特區階梯式購屋心法大公開

房產中心／桃園報導

▲桃園預售市場自2020年出現成交價站上每坪40萬元的歷史新高後，如今已向6字頭價位挺進。（圖／業者提供）

桃園自升格為直轄市後，成了政府投入最多資源打造的國際城市，近年因建設與開發到位帶進大量移入人口，加上去年疫後房市掀起的龐大剛需與長期置產買盤，房價更是一路攀升。根據統計，桃園預售市場自2020年出現成交價站上每坪40萬元的歷史新高後，如今已向6字頭價位挺進。

根據實價登錄顯示，2021年桃園市最高成交單價4字頭以上的預售案就有多達近40個，其中有5個建案衝破5字頭，最高價個案甚至以每坪58.7萬元、直逼6字頭的驚人價位，創下桃園預售屋交易紀錄，且值得注意的是，這5個成交單價站上5字頭的預售案，全部集中在桃園高鐵特區內。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，進一步觀察桃園高單價的預售案，主要分布在過去房價指標的中正藝文特區、近年快速發展的中路、小檜溪，經國3大重劃區，以及龜山長庚商圈、青埔高鐵特區等六大精華區，房價天花板不僅較往年顯著提高，青埔特區更是屢屢開出「國際盤」。

事實上，青埔特區去年底的實價揭露就已出現不少單價58萬元的交易，今年位於高鐵站前的某預售案，甚至有4筆交易成交單價衝上每坪60~61萬元。雖然該4筆交易包含毛坯交屋後的裝潢費，屬特殊案例，但扣除裝潢等費用後的單價仍妥妥站穩5字頭，至於特區內其他預售案，4字頭單價也早已是常態。

當地房產業者指出，隨著青埔房價正式站穩每坪40萬元大關，近年已在當地掀起一波房價外溢效應，帶動特區周邊房市買氣。整體以4字頭的青埔特區為核心圈、開車30分鐘內可到特區為距離向外輻散，形成第一圈3字頭、第二圈2字頭共3個同心圓，且這些周邊區域近期的買氣都相當熱絡。

以蘆竹區的大竹重劃區為例，交通便捷與房價親民是最大亮點，加上地理位置介於南崁、青埔與中正藝文特區的中心點，開車皆僅需約10分鐘即可抵達，雖然過去被視為桃園房市的蛋白區，但隨著青埔特區房價起飛，身處特區外圍第一圈的大竹重劃區也跟著受惠，目前大樓預售案開價已直逼每坪35萬元。

發展條件與大竹重劃區類似的過嶺重劃區，則有「青埔後花園」與「小青埔」之稱，雖然相較於位處北桃園的大竹重劃區，過嶺重劃區因介於中壢、楊梅、觀音與新屋等區交界，屬於南桃園生活圈的範圍，但開發面積廣達400多公頃，且地理區位與交通極具優勢，目前建案開價大多都已站上3字頭。

值得注意的是，隨著青埔房價外溢效應持續擴大，愈外圍、愈低價的區域，房價補漲趨勢更明顯。根據房地產市調機構住展雜誌的統計，去年桃園新建案價格漲幅最大的行政區，既非傳統的蛋黃區或蛋白區，而是更外圍的新屋區，近一年房價從每坪18.6萬元漲到24.3萬元，年漲幅高達30.9%。

業者分析，新屋區2020年的土地價格僅約每坪不到20萬元，吸引建商湧入購地大量推案，但去年本土疫情爆發後，受到地價上揚與缺工等因素影響，當地新案的供給量大幅下滑，當市場供給不足，需求又明顯增加的時候，整體區域房價自然就會受到少數推出的新案拉抬，正式進入到2字頭房價的新階段。

業者分析，重大建設是帶動區域房價的關鍵，而桃園最重要建設都集中在青埔特區，具備上述條件的區域因距離特區不遠，房價卻相對低廉許多，加上原本區域就自成一個完整生活圈，不失為共享青埔特區與航空城計劃發展紅利相對低門檻的選項，且因為房價基期低，未來的增值潛力也更具想像空間。