文／陳曼羚
房市警鐘響起！日前新北市建商沅臻建設爆出資金不足宣布解散，致該業者於樹林市區所推之預售案「凱旋大苑」陷入爛尾樓爭議；儘管傳出已有債權人願意接手續建，仍引起社會議論。
近期受通膨與升息影響，營建成本不斷上漲，使不少建商的資金調度捉襟見肘，中小型建商更衍生斷頭危機。市場擔憂爛尾樓風暴是否會一發不可收拾，然而，內政部次長花敬群僅輕描淡寫地表示預售屋已有履約擔保機制，目前尚無須修法，他並呼籲建經公司、銀行信託部門自行強化履保量能，要求開發商承擔保障民眾權益的責任。
然而試問，此舉真能解決爛尾樓的問題嗎？
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人為刀俎我為魚肉
履約擔保機制已上路10年，但預售屋糾紛依然層出不窮，就在3年前，中和預售屋「青慕淳」連個影子都沒看到，建商就跳票跑路，即便該案也有履保續建機制，民眾最終仍面臨續建失敗、土地被拍賣的下場，頭期款無法領回，一生積蓄血本無歸。
由此可見，履保制度的缺失若未改善，業者仍可利用漏洞鑽營套利，購屋民眾只能望天悲嘆「人為刀俎，我為魚肉」。
花敬群要求建商擔起責任，住展企研室卻要呼籲內政部也應勇敢面對，預售屋履保機制的弊病必須從源頭檢討改革。
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履保制度須根本檢討
當前要務應是扭轉購屋民眾與建商間的不平等現狀。目前履約擔保有5種選項，實務上均由建商選擇對其有利的方式，民眾僅能配合，並無斡旋更改的可能性。
再者，建議可增加買方所繳價金（訂金、簽約金、各期工程款等）被動用的限制條件。最多建商選擇的履保方式——不動產開發信託，其信託資金為銀行融資、建商自有資金與買方所繳價金；雖說是專款專用，但實際動工前的管銷費用，舉凡代銷業者的酬金、接待中心和樣品屋的建造費、水電費、警衛費、廣告費等，都認定為興建開發的必要支出，這也是民眾質疑尚未動工，但信託帳戶幾乎被提領一空的原因之一。
建商開發興建時，須承擔必要的支出與風險，不應全部轉嫁到消費者的身上，故應限制買方價金被動用的時間、範圍與成數；實際動工前的費用，應由建商自有資金和融資款項負擔，並且保留買方價金的一定成數金額，規定完成部分條件下才可動用，以加強對買方之保障。
同時賦予信託銀行更嚴格的監管查核義務，增加出具查核報告的時間、次數與內容，銀行得要求建商說明，並可委託第三方公正機構介入調查，建商不得拒絕提供資料，且銀行也可暫停建商申請款項；若銀行故意或過失導致民眾權益受損，亦應負起法律責任；銀行並需主動、定期交付撥款明細等資料給買方，以俾及時發現問題、保護民眾權益。
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政府介入責無旁貸
面對預售屋糾紛，我們都期盼樹林爛尾樓事件只是單一個案，然而在全球經濟下行的狀況下，只要建商資金運用擦槍走火，便容易引發骨牌效應，影響民眾權益甚大。目前履約擔保機制並未發揮實質效益，若要完善交易安全，應從制度面做根本改變，然由於此舉勢必牽動市場既有制度與利益，盼政府能更積極介入整合與規範，展現強勢維護房市健全、保障民眾權益的魄力，畢竟只單靠呼籲民間產業自行改善，不啻為緣木求魚。
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▲（圖／翻攝自住展房屋網）
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