獨家／房價永遠不會離開你！專家曝恐怖推算公式：「棄買改租」一樣沒救

記者陳韋帆／台北報導

▲陳傑鳴表示，棄買改租無法解決住不起的根本問題，建議政府應重新檢討。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

全台各區域房價暴漲2~3成不等，不少人決定棄買改租，不過，租金與房價是會連動的，恐怕仍無法解決問題。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，「房東收租有一定的公式可循，年投報率一般為2~3%，以1間千萬元的房子來說，月租金就是1.67萬起跳，房價上漲，自然也會帶動租金走揚，長久來看，棄買改租無法徹底解決住不起的問題。」

根據主計處統計資料發現，近年全台租金指數不斷攀升，到今年10月，租金指數數值106.89也創下歷史新高，顯見房價上漲，租金也是跟著漲，民眾租屋壓力已越來越大。

陳傑鳴說明，即使近年租金價格明顯走揚，但明顯僅是「補漲」，目前國際市場常用衡量租金與房價的合理比率公式為「租售比」(每月租金與房價之比)，合理比值約1：300到1：200之間，以年投報率來說，就是4~6%，千萬房的月租金，就是4萬元左右。

不過他也提到，「房價與房租雖然有基本連動性，但在台灣目前沒有100%關聯，以台北市來說，投報率通常落於2%上下，遠低於其他縣市，理由很簡單，薪資的攀升並沒有跟上房價攀漲，房東倘若只看到報酬率，租客勢必無法支撐，也讓台灣的報酬率遠低於國際市場。」

他進一步分析，房東漲租與否，除了房客承受能力以及人情味之外，利息跟物價也是很大因素，目前房價走揚、物價飆漲，且央行升息頻頻動作下，房東最終勢必會有一波漲幅，相較接下來的情勢，之前的租金上漲也只是屬於緩慢式，後面漲租節奏恐怕會加快，租屋族恐怕要先有心理準備。

他舉例，以雙北來說，目前月租金2~3萬的整層大樓、公寓是相當普遍的，這對於常見月收入6~9萬的家庭，每月租金支出還勉強可以控制在收入的1/3的黃金分割點，但如果未來租金繼續上漲，一旦造成租屋族難以負擔，就極有可能衍生社會問題。

陳傑鳴說，為了節省租金，台灣現在已出現籠居、蟻居、租床位、租太空艙等各種奇葩現象，下一步要讓他們退到哪裡去呢？想必沒有人願意見到問題持續擴大、越演越烈。

他最後說，「目前政府社宅興建緩慢，租金補貼亦非長久之計，阻止炒房、有效抑制房價，才有辦法讓台灣人走得更遠，建議政府應重新規劃住宅政策，從金融體系、預售制度、稅制等全部重新檢討，才能讓百姓真正安居樂業，永續發展。」

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