文/住展雜誌

在介紹都更流程時，有稍微提到「更新團體」、「更新會」這些名詞，取代建商所扮演的角色，由社區自行組成的更新團體，自行辦理都更事宜，這個團體就稱為「更新會」。

更新事業實施者

由於申請人跟實施者並不一定為同一者，因此不論民間實施或政府實施，都有兩至三種的都更方式。譬如說，你為申請人，委託建設公司幫你辦都更，這時候，實施者就是建設公司。現在再來複習一下有哪些都更方式吧！

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

● 都市更新實施者

定義：依《都市更新條例》第 3 條第 6 款，都市更新實施者，為更新單元實施都市更新事業之機關、機構或團體。   

意義：類似一般民間慣稱的「業主」、「甲方」，或是申請建築執照的「起造人」。

責任：實施者須負擔該案事業實施之責任。

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

都市更新會與都市更新事業機構

從圖 3-15 可知，民間自辦都更的實施者，稱為「更新會」或「更新團體」，而公辦都更的實施者，則是「專責機構」。若為委託實施，實施者都叫「都市更新事業機構」。

• 都市更新會成立條件

《都市更新條例》第 27 條：

1. 逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施更新事業時， 應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准。
2. 更新團體應為法人，行使法律賦予之權利義務。
3. 都市更新會之設立、管理及解散，由《都市更新團體設立管理及解散辦法》規範。

七人以上才能籌組更新會，只有 3、5 戶是無法進行都更的， 一定要 7 戶以上，此乃民間實施都更的第一個要件，再將章程報請主管機關核准，最後再去銀行開戶。更新會是一個過渡組織，目標完成就要解散。

● 都市更新事業機構成立條件

《都市更新條例》第 26 條：

1. 都市更新事業機構以依《公司法》設立之股份有限公司為限。
2. 但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

都市更新事業機構依《公司法》設立的只能是股份有限公司。股份有限公司跟有限公司的區別在於，股份有限公司需要三人以上，有限公司只需一人。不想找股東的話，你就可以設立有限公司。若要成立股份有限公司，至少就要三人，每人出資多少股這就叫作股份有限，所以有限公司與股份有限公司不是資本額的差異，而是成立人數的差異。

● 更新會設立流程

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

● 更新會的組織架構

對於更新會，全體所有權人都是會員，有出席會議、發表意見、表決、選舉與被選舉權。全體會員中再選出數名擔任理事與監事。理事會主要負責執行層面，例如召開會員大會、執行決議、工程發包到竣工、異議之協調、撰寫都更報告等等。監事則是監督單位，負責監督理事會的執行、財務經費，或有沒有按照會員的意見來行事。依照《人民團體法》之規定，監事的人數不得超過理事的三分之一，理事若有 30 人，監事至多10 人。

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

● 更新會決議門檻

普通決議，只要會員 1/2 以上或土地及合法建物面積達 1/2 以上同意通過。至於下述議題，則視為特別決議，須按照《都市更新條例》第 37 條之同意比例辦理。

1. 訂定及變更章程

2. 會員之處分

      3. 議決都市更新事業計畫

4. 理事及監事之選任

5. 團體之解散

6. 清算之決議及清算人之派任

實施者—更新會之案例

以下兩個建案都是以「更新會」的方式進行都市更新。

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

• 逢甲大學建設學院 助理教授
• 中華民國不動產經營管理協會 理事長
• 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
• 台北市建築經營管理協會 創會理事長
• 東吳大學商學院 助理教授
• 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書

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