房市恐回2016低點！政府打炒「土地」也糗了　Q1投資額367億直接腰斬

記者陳韋帆／台北報導

▲CBRE指出，2023年Q1全台大型交易，以及土地及商用不動產總額367億，交易明顯冷卻。（圖／記者陳韋帆攝影）

政府打炒、央行升息，除了使住宅交易量急速下滑外，商用不動產、大型交易也遭到衝擊，根據CBRE世邦魏理仕台灣統計，2023年Q1全台大型交易，以及土地及商用不動產總額分別為186億、181億，總計367億元、年減57%，CBRE估計，今年整體交易額將回到2016、2017年低點狀態。

CBRE表示，因應景氣走弱，許多國內外企業對於資本支出的態度將更趨謹慎，商辦市場租賃活動將持續受到衝擊，而部份自用型買方也將在短期內暫緩置產計畫。 

據CBRE研究部統計2023年第一季全台大型不動產交易，土地及商用不動產成交金額合計近新台幣367億元，較上年同期減少57% ，創下自2017年第三季以來單季最低成交量。進一步觀察台灣商用不動產市場，第一季成交額僅新台幣181億，年減54%，其中辦公室投資大幅衰退72%。

CBRE不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，「自央行去年啟動升息以來，保險業投資商用不動產需達到的最低年化收益率，由2.095% 升至目前的2.845%。未來壽險業購買國內投資用不動產的困難度增加，預期部份業者會持續評估投報率較高的產品類型，如百貨商場或工業地產，少數投資額度充足的業者，則同時在評估海外不動產投資機會。」

此外，據CBRE資本市場部主管林敬超觀察，在央行連續升息的背景之下，其他非保險業的專業不動產投資機構，反將獲得更多投資機會，如過去幾年較少出手的海內外私募基金及投資人，將可能更主動地評估精華區潛在投資標的。

林敬超預估，投資市場將轉向土地市場，今年第一季總成交額為新台幣186億元，較去年同期減少59%。隨著預售屋去化速度放緩、銀行土建融利率上升，建商購地動能同步減弱，第一季建商購買土地金額僅達新台幣113億元，年減67%。

CBRE表示，今年建商仍多將專注於現有土地開發計畫，土地市場交易動能將以自用型買方購買工業地作為支撐；整體而言，2023全年土地投資額將呈雙位數衰退，然區位佳且開價符合市場行情的土地，對投資人仍具吸引力。

第一季台北市中心辦公室租賃市場平均空置率由前季的3.5%上升至5.5%，主要受到A辦淨去化量降至負值及新大樓完工的影響。在全球景氣走弱之下，外商租戶對於搬遷計畫抱持謹慎態度，市場上亦陸續有企業縮減辦公室面積，致使季內A辦淨去化量降至-4,748坪，落至7年以來單季最差水準。

CBRE顧問暨交易服務部主管李智偉指出，「不少外商企業已展開節流計畫，在擬定租賃策略或取得搬遷預算上，所花費的時間較以往來得更長，加上不少大樓的租金開價達到歷史新高，這都影響潛在租戶簽訂租約的意願。值得注意的是，目前市場上仍有科技業大廠持續獵樓，但此類租戶十分重視建物規格，建議未來新開發案房東於規劃設計階段即應考量國際廠商的需求。」

第一季台北市商辦平均租金為新台幣2,437元/坪，其中A辦租金較上季小幅成長0.17%至新台幣3,010元/坪，創五年來最低季增幅。

CBRE研究部主管李嘉玶表示，「今年台北市中心總計將有近4.4萬坪的新供給加入商辦市場，考量多棟大樓實際交屋時間落在下半年，預期未來數月內市場上既有大樓的房東仍較具租金談判優勢。然而，世邦魏理仕研究部預測Ａ辦平均空置率將自今年底升逾11%，且往後數年將持續攀升，市場的天平可能於明年初開始傾向租戶。」

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