為何政府打炒房注定失敗？陳南光揭「房價愈漲愈狂」真相

文／今周刊編輯團隊／今周刊

央行打炒房，4年來為何房價愈打愈狂？今年第1季，內政部統計的全台「房貸負擔率」首度突破40%，第2季更達到46%，意味如果用20年期房貸計算，家戶平均每個月的房貸支出會吃掉當月所得的46%，而在台北市，這個比率更超過7成。

「學術研究已經證實，台灣房價的變動，與貨幣供給呈現正相關……；貨幣供給愈多，房價愈漲。央行控管的貨幣供給，一直都遠超過正常經濟成長所需……。就連央行7次出手打炒房的4年期間，也是一樣！」長期為政大信義不動產研究中心編寫地產年鑑的章定煊說。

▲（圖／今周刊劉咸昌攝影）

如果說，央行打炒房是一場至今已延續4年的戰役，那麼，一手緊縮房地產貸款、一手卻大放資金的央行，正在打的，反倒像是一場注定失敗的迷糊仗。

2020年7月，一份來自央行的委託研究計畫送進政大，名稱是「建構台灣房價風險值量化評估模型」，為了完成央行交辦的任務，這份研究得先回答2個問題：台灣過去是否曾有房市泡沫？如果有，造成泡沫的原因是什麼？

第1個問題，研究報告給出的答案不但是「有」，而且泡沫期超長。報告發現，若用「房價所得比」當成檢驗指標，自2002年到2020年的18年間，6都房價僅有2018年沒有泡沫，其他長達17年的時間，房價水準都脫離「基本面」，遠高於民眾的正常負擔能力。

至於第2個問題，這份研究把包含經濟景氣、人口、營造成本在內的32項影響房價變數逐一檢定，結論是：「貨幣供給（M2）、利率（購屋貸款）與匯率，都影響房價報酬波動。但總結來說，影響到房價報酬的變數，比較偏向『資金面』因素。」

研究計畫主持人、政大財管系教授陳明吉解釋：「房價會高到脫離基本面，多半是受到投資需求帶動；要分析投資需求，通常就是看貨幣供給量……。而台灣的錢，真的太多了！」他說。

「台灣房價居高不下，就是拜長期的貨幣寬鬆所賜。大家都說美國聯準會喜歡印鈔，但其實美國每年的貨幣供給增量都與GDP增幅相當。比起來，台灣的央行更會撒錢。」不願具名的學者表示。

根據央行統計到今年8月的最新資料，貨幣供給來到63.1兆元，又比4年前多了超過13兆元，期間台灣GDP則僅增加4.7兆元。4年來對外展現打炒房堅定意志的央行，卻也讓滾滾錢潮流入市場，一路助燃炒房火力。

在今年十月出版的《經濟學家看央行與貨幣政策》一書中，收錄了多位經濟學者對貨幣政策的討論對話，當被問到「台灣的房價為什麼撐得住」時，央行前副總裁陳南光的回答很篤定：「銀行體系的流動性幾十年來都相當充足，甚至可說是到了氾濫的程度。我覺得這是最大支撐點。」

不過，也有學者為央行緩頰，認為台灣貨幣供給浮濫的真正源頭，在於長期大量的經常帳出超，「這已是『行政院』層級的問題。」

事實上，央行在2008年的研究中也提及，「我國對外貿易順差擴增」是M2占GDP比率明顯攀升的重要原因；「所以政府必須換掉只拚出口的腦袋，思考如何刺激進口需求，降低順差，才能控制資金浮濫的源頭。」學者表示。

循此脈絡，原來，這段已延續4年的打炒房迷糊仗，也只是台灣長期以來經濟失衡、貨幣政策扭曲的一段剪影。

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