「最近有批牛肉很便宜」　無殼教授曝建案早鳥價潛在真相

記者陳韋帆／台北報導

「早鳥價」超優惠！這是建案時常使用的廣告詞，但真的便宜、而且需要搶購嗎？景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，「早鳥價」就像食神電影中的牛肉，搶著便宜買，以後會不會有問題沒人知道。

▲有的建案會出現所謂的超潛銷。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

建商銷售一般人所知道的有兩個階段，一是「潛銷」階段，這時候會出現俗稱紅單的「購屋預約單」，就是在銷售中心未搭建完成或開跑前，就進行銷售的階段，也會有所謂的「早鳥價」出現；二就是正式開案，會有所謂的「開案價」，這時候代銷會告訴你，早點買比較便宜，後面越來越搶手。

章定煊表示，有些建案的「早鳥價」、「開案價」就如同食神電影中的台詞「最近有批牛肉還不錯」，你確實便宜買到了，但背後有哪些問題你卻不知道，或許還會沾沾自喜買到便宜貨。

▲在建案連規劃都沒有就開始銷售，稱作白單。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

因為少有人知道的事，部分建案在 「潛銷」前還有個「超潛銷」，建商或代銷會透過社群網站管道，預告將要潛銷，然後蒐集有興趣客戶的資訊，這時候就有可能出現比「早鳥價」更優惠的「超早鳥價」。

不過這樣的銷售，有時候是在連規劃都沒有的情況下，以「預定買賣契約書」進行銷售，也就是日前因為韓國瑜購買內湖豪宅事件，引起大家討論的「白單」；即使公寓大廈管理條例第五十八條規定:「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」

此外，公平交易法第25條也規定「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」但許多建案依然不理會，這樣就會造成許多問題。

如果建商「很有信用」，開案後的價格從未調降，買到「超早鳥價」的人，就真的便宜買到房子，但對於後面買的人，就會出現交易不公平的感覺；若建商「沒有信用」，建案沒賣好，後續再把價格調降，那就有可能吃虧。

▲因為不知道「潛銷」、「超潛銷」賣了多久，後面購屋的人就容易判斷失誤。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

不過最大的影響，莫過於自住客的購買，因為「開案就熱銷8成」前面的「潛銷」、「超潛銷」卻不知道執行了多久，對於自住客在價格、建案熱度上判斷上容易出現判斷失誤。

▲許多重劃區推出早鳥價是為了衝人氣。（圖／記者陳韋帆攝影）

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則表示，房市多頭時期，預售推案多半都是「早買享折扣」，尤其是重劃區，因為機能尚未到位，為了吸引購買人氣，於是多半都是透過價格折扣衝人氣，獲得市場聲量，並藉此帶動後續買氣。

但也因為知道後續價格會更高，因此所謂的潛銷或超潛銷時期，通常都吸引的客層都屬於短期操作的投資型買家，並採多量小賺出場，也形成一種代銷和投客的互利共生環境。

其實不僅是購屋，大部分的消費市場也都常見這樣的手法，不過，房市轉向後，投資族群收手，購屋者偏向理性冷靜，自用族群的追價能力有限，對於案量多的區域，更期待建商下殺讓利，因此所謂的話術和手法，在現階段，所能炒作的空間就相對有限，市場的價格還是必須要回歸到建案的基本面和需求面來評估。