北市將成豪辦之城？元大闊氣出手　地上權53.3億標脫

記者陳韋帆／台北報導

國有財產署北市捷運松江南京地上權招標今日（9）開標，結果僅有元大人壽投標，得標金額53.3億、溢價率達29.9％，拆算單價每坪土地達365萬。以容積換算未來商辦單價，每坪達83.8萬，為地上權案再下一城。

▲松江商圈一直素有台北華爾街之稱。（圖／國有財產署）

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳竑緒分析，該案位於松江南京商圈，過去素有台北華爾街之稱，為台灣金融財經重鎮，此外還有捷運松山線加持，目前周邊商辦租金行情每坪約2,500～2,800元。

▲此次標售土地，南側基地為閒置空地。（圖／國有財產署）

▲北側基地為捷運共構。（圖／國有財產署）

北側基地574.8坪位於捷運2號及3號出口與捷運共構，南側基地875.7坪現況為閒置空地，土地使用分區皆為住三及商三特，兩塊基地平均容積率約435.82％。

▲該地上權限定不得做住宅使用。（圖／國有財產署）

主要開發限制為兩基地都不得作住宅使用，另外北側基地為已完成的捷運設施，因此有2.32億的工程代墊款，且不得為容積移入基地。然而，商圈內有六福客棧危老改建、元大人壽總部開發案、大陸琢豐等指標案，將帶動區域租金行情看漲，吸引多家壽險進場評估。

▲今年交易金額最高的為已熄燈的京華城，總價372億元。（圖／記者陳韋帆攝影）

瑞普萊坊市場研究部統計今年前十大土地交易前三名交易金額都破百億，且都落在台北市蛋黃區，金額最高的是松山區京華城的372億元，其次為南山人壽標得的信義行政中心地上權，得標金額159.8億，第三名為元利建設取得的信義計畫區D3法拍土地，總價112億，第四名則是本案松江南京地上權，第五名是興富發以51.1億取得中山區長安段一小段土地，均朝豪辦規劃，顯見台北市未來的商辦身價將不同凡響。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，今年土地交易最大的助力來自公部門標售，不管是各縣市政府，高鐵局甚至是國有財產標售，光是今天剛開標的松江南京地上權案及上個月南山人壽取得的信義行政中心地上權案就破200億。

如加上今年公部門標售與地上權案更達1,015億，佔了整體交易的33％，較去年2018年公部門標售與地上權案共720億增加了40％。黃舒衛分析市中心一地難求、商用不動產租金走揚，再加上權利金及地租調整收取方式，讓地上權重新成為壽險業、開發商的新寵。

▲明年第一季的土地標售重頭戲，就是地王之王的世貿三館（圖／翻攝自google map）

展望2020年，第一季就有地王之王世貿三館地上權標售案，該案北臨市政府南臨台北101，西側為國際觀光旅館，南側為百貨商圈，且面積為信義行政中心的2倍，產品可塑性更大，可說是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地，屆時將成為各方競逐標的。