房子「超低公設」讚啦？專家：當心花百萬冤枉錢買「虛坪」

記者陳韋帆／台北報導

高房價、高公設的時代來臨，許多人買房相當注重「公設比」，但「公設比」低室內面積就大？屋比房屋總監陳傑鳴表示，正常邏輯確實就是這樣，但實務經驗上「低公設≠坪效（室內坪數）高」，當心花大把鈔票買了一堆用不到的虛坪。

▲一般人都以為公設比越低越好，但其實「低公設≠坪效（室內坪數）高」。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

屋比房屋總監陳傑鳴表示，一般公設比高，代表虛坪（公共面積）越多，若以每坪50萬、權狀30坪的房子而言，若有2坪的灌水，就等於花上百萬冤枉錢，而近年主打低公設的建案，確實也都受購屋人青睞，但魔鬼就藏在細節裡。

公設在不計入車位狀況下，算法是「公設面積／總坪數」，但就是在公設、總坪數兩大項目中，玩法千變萬化。

▲「大公」指的是全體住戶共同使用的設施。（圖／記者陳韋帆攝影）

一、公設又分「大公」、「小公」， 「大公」包括門廳、走道、管理員室等，屬於全體住戶使用設施；「小公」就是同一樓層住戶才使用的到的設施，例如通道、樓梯間等。

▲「小公」指的是部分住戶才使用的到的設施。（圖／記者陳韋帆攝影）

有些建物會將原本應該在分子的「小公」，登記到應該是分母的總坪數上，製造出「超低公設」的假象，公設比大幅降低。

▲附屬建物面積增加，公設比就會大幅下降，但也是虛坪。（圖／記者陳韋帆攝影）

二、總坪數就是主建物面積，以及附屬建物「陽台」、「雨遮」等區域總和。該項問題就出在附屬建物，「陽台」、「雨遮」等附屬建物面積增加，公設比就會自然大幅下降，但實際上這些區域平常都不太會使用到。

雖然2019年1月1日起內政部「雨遮不計價」政策上路，但之前所蓋好的建物，已有不少建商都已算進去；值得留意的是，陽台雖然法規上依然可計坪、計價，但購屋者仍應考慮使用率高低的問題。

除了在公設、附屬建物上動手腳外，還有許多土地取得時就不夠方正，導致建物落成後，出現不少畸零空間，甚至因建築師梁柱位置設計不良，導致部分空間無法使用，都屬於虛坪。

▲健身房、游泳池等公設，相對雨遮、畸零空間等虛坪還要實用。（圖／記者陳韋帆攝影）

陳傑鳴指出，目前不少建案都有加入交誼廳、游泳池、健身房等空間，相對上述的虛坪而言，還要更加實用，在未來轉手時賣相也較佳，不見得會比較吃虧，所以不同公設配置對於購屋者而言好壞沒有定論，要視住戶使用習慣而定。

不過，公設多的建案，往往就要付出相對多的管理費，一般住宅每坪每月管理費約60～100元，近年風行的「飯店式管理」住宅就高達150元上下，豪宅甚至可達200～300元，所以提醒購屋民眾，若真不常使用公設，建議還是尋找符合自身需求的房子就好，以免增加負擔。