記者陳韋帆／台北報導
投資理財有賺有賠，但有人卻投資預售屋已經賠售，竟還要再付百餘萬的所得稅？地政士全聯會副執行長蕭琪琳表示，2016年房地合一稅上路後，就有人合夥投資預售屋，結果事後賠售，竟還要再繳交約114萬稅金的事情。
▲蕭琪琳表示兩個朋友合夥投資預售屋，共同負擔200萬頭期款，並將名字登記在其中一人名下。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
蕭琪琳說，張三與李四（化名）聽說別人投資預售屋，常常僅支付幾十萬，幾個月後轉手就賺了好幾百萬，兩人講好一起投資預售屋，選定一間約1,000萬房子，兩人平均分攤支出建案交屋前的頭款金額200萬，也就是一人負擔100萬，而就以張三名義登記。
但經過2年，兩人不像其他人幸運，沒有將房子成功轉手，在使照下來的前半年，張三還失業了，但如果使照下來後，張三依舊沒找到工作，銀行貸款就會下不來，無法貸款。
▲張三因為失業，擔心房貸下不來，將合約轉到李四名下。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
詢問銷售單位建議後，就與李四商量，將合約更換登記名義人，轉到李四名下，否則倘若使照下來，無法貸款的狀況下，兩人就必須一次拿出800萬現款交給建商，之前付出的200萬頭款也會因違約而被沒收。
雙方協定後就到了建設公司，進行換約動作，不久後使照下來，也如願的向銀行貸款成功，就此交屋。
▲交屋後，兩人立刻將房子交給房仲販售，售出後扣除房仲費，賠了20萬元。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
因為本來就是投資性質，所以一交屋馬上就找了房仲協助販售，一個月後出現了一個買方，討價還價的結果，以1,020萬成交，並給付仲介費40萬，僅拿回980萬，等於賠了20萬出售。
買賣結束後，依法申報房地合一稅。依照當初買價1,000萬，賣價1,020萬而言，簡單的計算方式是「賣價1020萬－扣除額（1020萬Ｘ0.05）－買價1000萬＝－31萬」，申報後是負數，因為沒有獲利，所以不必繳房地合一所得稅。
▲房屋售出後3個月，兩人收到國稅局來函要求解釋換約過程。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
3個月後，兩人突然收到國稅局來函，要求提供兩人換約時的付款方式，如果雙方無法提出金流證明，而是直接換約，將視同此次換約為張三的「斷頭行為」，認定李四就是以800萬買下張三的合約。
而房地合一稅計算方式買價的部分就會變成800萬，也就是原本賠售20萬，反而變成獲利169萬，除了補繳獲利45％，也就是76.05萬的金額外，還需繳納0.5倍的罰金，合併罰金與稅金，兩人必須再支付114.075萬給國稅局。
▲蕭琪琳建議，合夥投資房地產時，應詳細記錄每一筆金流並留下紀錄。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
蕭琪琳說，原本賣價1,020萬扣除40萬仲介佣金後，該項投資本來是小賠20萬，但由於合夥與換約時沒有仔細保留憑據，最後被懷疑實際買價是800萬，如果國稅局不採納解釋，他的下場，真的太慘了。
建議合夥投資房地產，可找專業人士協助擬定合約，並詳實記錄每一筆金流，以便在未來轉手後，在國稅局找上門時，可以提出合理、合法的證據，避免房屋賠售後，還需要面臨難以解決的稅金問題。
▼【永豐建經】合夥投資預售屋 下場卻超慘！（影片來自YouTube－永豐建經頻道，若遭移除請見諒）
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