投資房產第一年賣賺最多？　專家：千萬房拖三年少賺25萬

記者陳韋帆／台北報導

越早賣房賺越多？據「房地合一稅」，購屋後獲利課稅會逐年遞減，也就是越晚賣房稅金就會被課的越少，但專家卻指出，其實你越晚賣，反而會虧更多。地政士全聯會副執行長蕭琪琳指出，許多人只關注「稅」，卻忘記持有成本問題，以千萬房為例，假使售出1,100萬而言，第一年相較第三年脫手，就會少賺26萬元。

▲蕭琪琳表示，許多人投資房產，僅算到稅率，卻忘記持有成本。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

蕭琪琳指出，許多人投資房產時，都會將「房地合一稅」納入考量之一，越快賣、稅率就會越高，所以在該稅制剛推出時，大多人都認為是對於短期投資的懲罰，但實際上若納入持有成本考量，結果卻完全不一樣。

據財政部賦稅署資料，以「境內居住者」、也就是台灣多數投資會遇到的稅制為例，「房地合一稅」持有1年以內必須課稅獲利45％、持有2年以內超過1年為35％、持有10年以內超過2年為20％、持有超過10年則降至15％。以上扣除額皆為售價的5％。

▲實際試算可發現，房貸利息納入成本考量後，負擔比房地合一稅還要重。（示意圖／記者呂品逸攝影）

但實際上，投資房產通常還有利息、過戶等費用成本，蕭琪琳舉例，若以購入1,000萬房而言，再以1,100萬賣出，光是利息就足以讓你想在第一年就賣屋。

假使持有第一年內就獲利了結，計算方式為「售價－扣除額－購入成本（含過戶費）＝獲利」，也就是「1100－（1100Ｘ0.05）－1005＝40」，稅制上的獲利計算為40萬元，再乘以45％應繳稅率，應納稅額則為18萬；也就是說，實際獲利為1100－1005－18＝77，最終實際獲利77萬元。

若超過一年再賣，稅制上的獲利同樣為40萬元，不過稅制將降至35％，所以應繳稅額將降至40Ｘ35％＝14萬；看似便宜了4萬的稅額，但實際上必須加上1.8％的利息支出18萬。1100－1005－14－18＝63，也就是只賺63萬元。

假使超過第二年再賣，稅制上的獲利同樣為40萬元，不過稅制將降至20％，所以應繳稅額將降至40Ｘ20％＝8萬；2年1.8％的利息支出為36萬。1100－1005－8－36＝51，也就是只賺51萬元。

▲蕭琪琳表示，倘若將持有成本（利息）計入，第一年就會想快點獲利了結。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

蕭琪琳說，通過實際計算後可以發現，若是投資用、非自住的房地產，與其等待稅制降下，不如在好的時機點提早獲利了結，否則房地合一稅降下了，房貸利息卻是不斷吃掉獲利。

▼【永豐建經】雖然有房地合一所得稅，房地產賣越快賺越多！？（影片來自YouTube－永豐建經頻道，若遭移除請見諒）