降息1碼 資金寬鬆時代　不動產「長投」需求增

▲降息1碼 進入資金寬鬆時代 長期不動產投資需求增（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

CBRE世邦魏理仕2020年3月19日發佈不動產市場快訊指出，受到新冠肺炎疫情持續擴散，引發全球金融市場波動，加上地緣政治及貿易風險下削弱投資及消費動能，中央銀行於2020年3月19日第一季理監事聯席會議中決議採行寬鬆貨幣政策，將政策利率調降1碼，以維持金融市場穩定，並推出擴張性財政政策，以激勵經濟成長。世邦魏理仕認為，此舉正式呼應全球進入資金寬鬆時代，新冠疫情爆發已為台灣不動產投資市場帶來短期負面衝擊，導致投資決策遞延，預料低利環境之下，長期將有效激勵不動產投資需求，待疫情獲得控制後，整體商用不動產投資需求可望於2020年下半年回升。
 
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「新冠肺炎疫情延燒，全球央行紛紛祭出寬鬆政策，顯示全球景氣下滑風險增高，也間接影響了不動產投資人信心。但在疫情爆發前，台灣市場基本面仍屬穩健，預料整體商用不動產投資需求可望於2020年下半年回升，而建商對於位在六都精華地段的土地，將持續展現購買決心。」  
 
央行於19日召開第一季理監事會議，會中決議調降政策利率1碼，以協助企業正常營運並營造穩定的金融環境。重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別降至1.125％、1.5％及3.375％，為央行自2016年7月以來首次調整政策利率。此次降息後，重貼現率跌破國際金融海嘯時期的1.25％，寫下歷史新低紀錄。  
 
據主計總處於2020年2月所作之預測，若新冠肺炎疫情於6月前獲得控制，2020年台灣經濟成長率可望達2.37％，然而央行認為目前疫情發展不利內需成長，將2020年經濟成長率預測自前次的2.57％大幅下修至1.92％。世邦魏理仕認為，近來全球金融市場劇烈動盪，央行打破外界預期降息1碼，主要係穩定企業信心、維持經濟活動穩定，對於原本即受惠於低利率水準的不動產市場的影響並不大。然而，新冠疫情爆發已為台灣不動產投資市場帶來短期負面衝擊，部分投資人因出差行程延誤，導致投資決策遞延。據世邦魏理仕研究部統計，2020年1月至3月中全台土地及商用不動產投資市場交易金額總計為新台幣494億元，較2019年同期減少22％，主要受到一月總統大選及疫情蔓延的影響。  
 
未來數季內，台灣商用不動產市場主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型，尤以辦公室產品最受青睞，而電子商務的突出表現也將推升投資人對於物流不動產的興趣。針對目前面臨嚴峻挑戰的零售業及旅館業，投資人對於零售及旅館物業的興趣將大幅減弱；在整體觀光業衰退的情形下，可能有越來越多旅館物業房東選擇拋售資產，此類物業將吸引加值型或機會型投資人的目光。
 
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出：「中長期來說，央行降息有助於整體不動產投資需求增長。在台北辦公室空置率處於低點、房東調漲續約租金的情況下，部分本土企業租戶可能因借貸成本降低而萌生置產的念頭。在工業地產市場上，許多國內外製造業者將加速調整生產基地，而低利環境將促使自用型買方轉為積極。」
 
瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示，2003年SARS降息一碼，但實際上從2000年底到2001年底，台灣一共降息11次，2002年兩次降息，購屋貸款從7％一路垂降到3％以下，買方自然非常有感，願意買單。而且2003年開放外資投資不動產，再透過土增稅減半、降息的措施，多管齊下，吸引各方資金湧入房市，房市才逐漸回春。
 
黃舒衛指出，2008年次貸風暴後，降息措施之外，主要關鍵是2008年二次政黨輪替，兩岸關係融冰，開放大陸地區人民來台投資、陸客自由行，再加上2009年調降遺贈稅帶動台商鮭魚返鄉潮，還有政府積極標售土地，價格屢創新高，也帶動資金行情炒熱房市。
 
目前五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低，只有1.6％，如果貸款2000萬，月付金97,432元，假設降息1％到0.6％，月付金仍要88,455元，只打了9折。而且購屋貸款利率壓在1.7％的超低水準已經將近4年，民眾對既有超低利率環境還要降息，其實已經無感。
 
真正需要嚴肅看的是，這次降息所透露的訊息與預期，如：封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，在高度不確定之下，企業主、受薪階級唇亡齒寒，預期收入減少，將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。從利率條件變化分析來看，「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機，況且目前還有高房價、高負擔，乃至高跌價風險，因此帶動房市效果極有限。

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