拿日、美跟台灣比房價走勢　章定煊：你真的要比嗎？

記者陳韋帆／台北報導

台灣房價只漲不跌已是趨勢？無殼蝸牛教授章定煊日前提出「貨幣寬鬆」、「低利環境」等因素將使台灣房價接連攀漲，建議政府因在稅制上再做思考。此論點引起網友討論，認為「日本貨幣更氾濫」、「美國持有稅高房價照樣上漲」。

 ▲ 日本房價1990年曾推出稅改，明顯抑制房價上揚。（圖／翻攝自免費圖庫Pexels）

「日本貨幣氾濫」且「利率」更低，但為什麼房價漲幅很小？章定煊說，約30多年前，日本經濟泡沫化正嚴重時，租金吃掉大部分企業獲利，日本政府也在1990年推出房地產稅改，可惜為時已晚，直接導致1992年的泡沫崩潰。

雖然沒有成功阻擋泡沫化的崩潰，但近10年房價漲幅才8.43％，也可以說是成功抑制房價上揚，以日本現行的稅制而言，光是買入，就要先交3％的持有稅；自用的話每年還要交1.4％固定資產稅跟0.3％的都市物業稅，出租用的要交4％的固都稅。

倘若最後要出售，五年內必須繳交39％稅金，超過五年也要交20％。重要的是日本人口嚴重老化，住屋需求日低，房客又有借地、借家法的保護，這些稅賦根本大多數無法轉嫁給房客身上，所以熱錢不再往房市方向跑。

 ▲ 美國房價無法抑制，主因是「供不應求」，且無法律保護租屋者。（圖／翻攝自免費圖庫Pexels）

「美國持有稅高房價照樣上漲」主因來自於美國是「移民者天堂」，光1980年至今，人口從2.2億成長到3.3億、50％。導致房地產供不應求，而美國又缺乏保護租屋者制度，租金甚至可占比租屋者家戶收入的30％以上，

供給不足除了過多的合法＋非法移民造成，也因為美國環境保護相當嚴格，即使擁有土地權，也不見得可取得營建許可，最後熱錢、供需失衡兩者同時發威，熱錢不斷流入房地產，稅制無法保護租屋者，讓租屋族成為最大的受害者。

 ▲ 章定煊認為，台灣因借鏡日、美失敗足跡，避免步入兩國後塵。（圖／記者陳韋帆攝影）

最後，章定煊說，各國環境不同，其實難以比較，但倘若只看熱錢流入房地產的狀況，相對日、美，台灣也只是進行式，我們不該急著反駁「房價必漲」趨勢，而是應該借鏡這兩大國家的失敗足跡，避免台灣成為下一個因房產熱度過高，導致經濟泡沫化的國家，也提前為弱勢的租屋者做好準備。