商仲「標售高手」田揚名　40天內如何讓富邦標下大南港？

記者蔡佩蓉／專訪

延宕多年未能順利處分的台北「大南港案」，18年以來7家地主意見分歧，卻在今年新冠肺炎疫情波及之際，僅花費40個工作天就完成公開標售與點交程序，最後由富邦人壽以282.87億元得標，每坪單價376.56萬元，創南港土地脫標單價新高。而締造該筆漂亮標售成果的，背後正是由PwC普華國際不動產團隊一手操盤。

▲田揚名操盤「大南港案」，今年創下台灣土地標售史上第二高價紀錄。（圖／PwC普華國際不動產提供）

成立兩年的PwC普華國際不動產團隊，因「大南港案」一夕爆紅。締結這筆交易的背後靈魂人物—PwC普華國際不動產總經理田揚名，儼然成為商仲圈的「標售高手」，過去一路從中華徵信所擔任資深經理，到第一太平戴維斯副總經理，並曾創建DTRE德天國際地產，協助客戶處理大型商用不動產、店面與大面積工業地產、標售精華土地等。

「大南港案」的成功標脫，與田揚名的「航空母艦」團隊有關。田揚名透露，大型不動產的處分往往與產權、財稅、會計及法律等環環相扣，尤其公司併購或清算資產時，涉及到多層面評估，觀察到此特性，早在第一太平戴維斯任職時，就經常與資誠會計師事務所交流合作，解決客戶所面對資產難題。

航空母艦出航　田揚名是最後一塊拼圖

PwC這艘「航空母艦」2017年正式啟航，理念的火花是從2010年的一場標售結緣。當年中央存保委託第一太平戴維斯公開標售慶豐銀行總行大樓，田揚名便結識目前的資誠聯合會計師事務所、普華財務顧問及理律法律事務所，雙方多次合作。創建DTRE德天國際地產之後，團隊短短三年大型商用不動產成交金額超過60億元，工業地產單是苗栗地區成交總額逾25億元，成績相當輝煌。7年後，資誠會計師事務所所長周建宏及普華國際董事長劉博文邀請田揚名加入PwC團隊，參與「航空母艦」團隊最後一塊拼圖。

當時PwC資誠會計事務所處理許多企業併購、資產清算，過往與資產管理公司有密切合作，會計師事務所向來以嚴謹、保密、誠信為原則，每筆合作案件光是公司內部稽核，便相當耗時，更遑論有些案件因此錯過黃金時機介入。

從財顧切入結合「三師」艦隊橫掃商仲圈

田揚名回憶，當時劉博文董事長一句話「我們要結合資源打群架概念」確實打動了我，為了能服務更多高端客戶，及解決客戶資產問題，因而決定加入「PwC航空母艦艦隊」。有別於一般外商商仲，仍須仰賴與合夥估價師部門合作，類似屬於「驅逐艦」團隊；PwC旗下有普華商務法律事務所，整合會計師、律師、不動產及財務顧問等專業人士，會計師、估價師與律師的「三師」體系，變身成為「PwC航空母鑑」，有效加速解決客戶的多層面問題。田揚名加入普華國際不動產，成為PwC資誠會計事務所在亞洲成立的首間不動產整合部門，並擔任開路先鋒總經理一職。

「大南港案」地主之一的工信工程，去年想藉由賣股權方式出脫，並委託外商商仲找尋買主，但可惜遲遲未能順利媒合，直至今年4月仍存續股權委銷契約，但整個「大南港案」，卻在5月7日順利完成資產標脫，峰迴路轉的關鍵在哪？

「直球對決」解決18年處分問題　20天內完成標售

田揚名透露有三項關鍵。2016年普華財顧就協助「漢來新世界中心」完成165億元的不動產交易，透過會計師介紹與國揚集團已經有過成交經驗，加上「大南港案」7家地主當中有4家為上市櫃地主，且皆與PwC熟識，田揚名建議地主與其採迂迴方式賣股權，易主後增添整合問題，倒不如「直球對決」，直接透過公開標售價高者得，並建議召開地主大會尋求標售共識。

為了趕財務半年報，需要盡快執行標售程序，上市櫃股東希望6月24日完成點交，回推等於20個工作天得完成標售、20個工作天要簽約點交，「那時候團隊都說這是twenty-twenty 20/20任務」，回推必須在4月10日發布公告標售，等於20個工作天就得完成，最後敲定5月7日開標，公開標售底價258億元。

高調訂立「大南港案」投標門檻　懂細節…讓買家開心出價

另一個創新突破作法，PwC團隊受託「大南港案」公開標售，因底價金額高，建議只向賣方收取顧問費，而非以標售總金額抽成，更僅向買方收取一份標單2萬元費用，「讓買方開心加價、不再收服務費」，期待創造三贏。由於時間緊迫、金額龐大，團隊並訂定三項可標售「大南港案」的高門檻條件，包括上市櫃公司、金融保險業、資本額50億元以上，其中一項資格符合即可參與投標。

由於PwC航空母艦架構為會計、法律與財顧，財顧團隊又細分不動產代理、公開標售顧問、財務顧問與估價複核，大型「航空母艦」在最短時間幫7家地主完成評估，順利取得共識，加上底價定位精準，位置具潛力的「大南港案」土地面積7514坪，幾乎已經成為商用不動產絕版物件，最終吸引12封標單，由富邦人壽擊敗新光人壽，以282.87億元得標，溢價率高達9.64％，再度創新高南港土地價格。

這短短40個工作天，順利讓變更、整合耗時18年的「大南港案」持有方，國揚實業持有40％、威力國際10％、展邦建設12.5％、和信成12.25％、宇盛開發9％、弘輝開發8.75％與定利開發7.5％，這7家地主落袋為安，在疫情不明朗情況下完成處分，可謂皆大歡喜。

締造不可能任務！「大南港案」創台灣土地標售史上第二高價紀錄

「大南港案」成功為PwC普華國際不動產打響名號，但操盤該案的田揚名卻謙虛地說，「雖然這是今年以來商仲市場公開標售總金額最高的物件，更創下台灣所有權土地標售史上第二高價紀錄，但這只是一個紀錄，應該平心看待，值得慶幸的是，的確在疫情干擾的2020年，團隊還能每月都有成交，有賴貴人相助及團隊合作，這也代表『PwC航空母艦』的新型態模式運作成功。」

田揚名也特別指出，高端的商用不動產物件，最講究處理的細膩度與專業度，因買賣雙方的需求有所不同，要達到快速媒合，勢必要有高度誠信、精準的評估眼光，在適當時機，就能締造成交，未來期待這艘航空母艦，能持續為客戶解決重要問題，追求創造客戶利益。

《田揚名小檔案》
生日：1977年

學歷：政治大學地政系碩士

經歷：德天國際地產總經理、第一太平戴維斯副總經理、中華徵信所資深經理、經濟部工業局專案經理