文／李兆立
疫情期間百業受創，許多企業和勞工還在紓困苦撐之際，房價卻逆勢飆漲，六都有四都的房價指數創下新高，終於讓政府開始有了反應。不僅央行發出高房價警訊，財政部加碼喊了「選擇性信用管制」，就連今年六月還堅稱「當前不宜打房」、「房價不會全面上漲」的內政部次長花敬群，都終於鬆口承認房價飆高，並呼應財政部的措施。
▲疫情期間百業受創之際，房價卻逆勢飆漲，六都有四都的房價指數創下新高。(圖/記者邱榮吉攝影)
政府願意面對高房價問題，並且開始在為了打房做準備，值得肯定。然而，目前唯一能看到的對策「選擇性信用管制」到底是什麼？能夠順利達成打房任務嗎？
首先，財政部所喊出的「選擇性信用管制」，是與內政部、中央銀行進行跨部會合作，一起針對某些對象，降低貸款成數，提高貸款利率，藉此抑制炒作，避免失控的房價繼續飆漲。
然而，這項政策措施並非首度提出，早在2010-2016年，央行就曾實施過。結果，依據《內政部不動產資訊平台》所揭露的資料，在信用管制實施期間，房價指數上漲了27.6%，餘屋量則成長了143%。簡單一句話，就是成效有限。
更重要的是，政府2016年宣布放寬管制後，我們不僅高房價問題依舊未解，「房價所得比」和「不動產貸款餘額佔GDP比例」持續名列世界前茅，餘屋量更是屢創新高。
一句話說完，政策期間無法治標，政策終止後無法治本，單靠「選擇性信用管制」這帖藥方，顯然無法根治「高房價高空屋」的雙重困境。
▲作者指出，單靠「選擇性信用管制」這帖藥方，顯然無法根治「高房價高空屋」的雙重困境。（圖／科達機構、當地房仲提供）
為什麼成效有限？正如同內政部營建署日前引用央行報告指出的，影響近年台灣房價上漲的主因，就包括了「預售屋炒作」及「不動產稅負偏低」，而要解決這些問題，必須多管齊下來對症下藥，光靠「選擇性信用管制」是絕對不夠的。
第一，「預售屋炒作」是哄抬地區房價的主力，減少預售屋的炒作空間，當然是當務之急。然而，除了進行信用管制，更重要的是「房價資訊透明化」。
長期以來，預售屋就是個資訊嚴重不對等的市場。依照目前「實價登錄1.0」的規定，預售屋的成交價格得於「整個建案完售」後再一起上傳，導致消費者在購屋時無法從實價登錄網站看到「實價」，只能依靠業者提供的片面資訊，來進行如此重大的購屋決定。
很可惜地，2018年內政部自己的推動的「實價登錄2.0」，民進黨卻將「預售屋價格即時登錄」這項關鍵改革下架，因此直到現在，有意購買預售屋的消費者依舊看不到即時成交價，繼續任由業者用「只剩最後一戶」、「已經殺到最低價」等話術哄抬價格，連帶炒高了附近區域的房價。
因此，我們不僅希望行政院能夠遵守承諾，在2020年底前將實價登錄2.0的草案送進國會，也要提醒政院，這個2020的版本，務必保留2018年版的「預售屋價格即時登錄」的部分，別再放任預售屋房價資訊不透明。
第二，「不動產稅負偏低」是造成炒房和囤房的最主要元兇，一旦囤房的成本有限，炒房大戶就能有恃無恐，明明空屋一大堆，依舊可以等到高價再售出，導致房價居高不下。
換句話說，要成功打房，不僅要透過「選擇性信用管制」來減少炒作交易的「流量」，同時也要處理大量囤房的「存量」，將上看20% 的超大量空屋引導釋出，才有可能回歸正常的供需法則，讓房價正常化。
▲作者提到成功打房，減少「流量」和處理「存量」才是關鍵。(圖/記者邱榮吉攝影)
正是因為台灣囤房問題嚴重，立法院在2014年通過《房屋稅條例》修正，授權地方政府開徵「囤房稅」，結果由於多數縣市無法抵擋建商財團的壓力，迄今僅有台北、宜蘭、連江三個縣市開徵。對於這樣的開徵成效，我們看不到內政部和財政部的檢討，反而主動砲轟囤房稅是「無效且無理的錯誤建議」。
既然承認不動產稅負偏低，又不願意修法提高囤房稅，看來內政部只能從「提高稅基」來著手，事實上內政部也不只一次提到稅基問題。問題是，我們迄今只看到內政部不斷「呼籲」地方政府提高稅基，對於各縣市屢屢調降公告地價的舉動，內政部卻又毫無反應，更別提具體對策。
房價逆勢上漲，就是因為房市有利可圖。要遏止房價繼續失控，就必須改變利益結構，才能降低炒作誘因。因此，我們需要政府跨部會合作，針對房市資訊、房貸成數、囤房成本等面向多管齊下，對症下藥，才能真正抑制房價繼續飆漲，反過來壓垮正在紓困苦撐的企業和勞工。
《作者簡介》李兆立，現任時代力量智庫執行長，曾任台灣智庫研究專員。
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