MyGonews亞太區商辦市場H2將成為最快恢復的市場

▲ 亞太區城市租賃市場衰退，台灣表現一枝獨秀，年租金排名亞太第二（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

仲量聯行全球市場概況(Global Market Perspective 2Q20)顯示，在疫情持續干擾下，2020年第二季全球商用不動產投資額大幅銳減，年衰退55個百分比來到美金1,070億元；2020年上半年則衰退29％。其中又以美洲區和亞太區最為嚴重，上半年不動產投資額與2019年同期相比分別衰退37和32個百分點，EMEA(歐洲、北非和中東區)則受惠於多數交易在疫情前已完成，表現相對較為穩定，年衰退13個百分點。下半年展望部分，預估亞太區將可在疫情逐漸受到控制、城市接續解禁和商業活動逐漸回溫的情況下，成為最快恢復的市場。
 
全球第二季辦公室租賃市場更顯低迷，第二季辦公租賃量較2019年同期大幅衰退59％；美洲、亞洲和EMEA區則分別衰退65％、61％和49％。主因除了在家/遠端辦公使用增加暫緩了企業對未來辦公面積需求外，封城政策的實施也限制了人們外出活動/工作的機會，同時，疫情的不確定性和破壞程度也拉長了租戶的租賃決策時間。第二季全球辦公室市場空置率也因此上升0.5個百分點，來到11.2％。多數的租戶都正聚焦於新常態(New Normal)後重啟的辦公室市場，包括實施符合社交距離的低密度化辦公室。儘管如此，辦公室仍會是扮演促進面對面合作的重要角色，特別是目前有越來越多的調查顯示員工正迫切的期待在一部分的工作日中能回到辦公室工作，辦公室仍會是企業文化中重要的一環。

觀察2020第三季亞太區租金變化，除首爾因有新大樓釋出提高市場租金和台灣需求較為穩定持續拉高租金行情外；多數城市租金皆較2019年同期衰退；香港因政治因素，淨有效租金跌幅最深，大幅衰退23個百分點。空置率部分，受到疫情影響，除了台北空置率有下降外，多數城市需求減少，亞太區平均空置率上升2.2個百分點；北京則是空置率上升最高的城市，年空置率大幅增加7.7個百分點。
 
綜觀亞太區所有城市，台北，受惠於疫情控制得宜，市場表現一枝獨秀，除了是疫情較快恢復的城市外，年租金也為亞太區成長排名第二，同時也是亞太區中唯一年空置率下降的城市，展現十足市場穩定性，可望能持續成為亞太區中表現最佳的市場。

▲ 表二、亞太區主要城市市中心租賃市場表現（圖／資料照）

在投資市場部份，本季大型商用不動產市場在數筆工業地產及單一筆超大型旅館交易帶動下強勢升溫，創下歷史單季投資額最高的紀錄，年成長276％，總投資金額來到新台幣711億元，前三季投資額也突破歷史同期最高，總投資額來到1,023億元，全年投資額可望持續創下歷史新高；旅館及工業地產投資分別佔季投資額的50％和38％。本季優質物件在區位良好、價格合理及報酬合理等因素下仍舊能吸引投資及自用型買家出手。在國際經濟及局勢混亂的情況下，台灣不動產市場仍能逆勢成長，顯示不動產仍為企業資金主要的避險及保值的投資管道之一。
 
工業地產市場部分，本季工業地產投資額大幅成長，年成長380％，投資額共計來到約新台幣350億元，區位上集中於桃園及台南。投資額大增主因在於受到疫情影響，全球對於科技及遠距電子產品的產品需求大幅成長，順勢推升台灣電子及科技產品的訂單需求，大量急單湧現下，科技業皆積極購地擴廠來擴增產能，特別是半導體產品需求，以台積電為例，就已於本季在台南投資逾93億元購買廠房；另一方面，中美貿易戰的重啟也加速了全球供應鏈的轉移，台商持續回流購地設廠，自用需求大幅增加。本季最大筆工業地產交易為瀚宇彩晶以48.4億元出售台南善化廠房給台積電，第二大交易案為勝華出售以45.7億元出售楊梅幼獅廠房。
 
辦公室市場部分，本季辦公室投資額達80億元，年衰退11％。最大筆交易為中國信託將統一國際大樓16樓以每坪180萬總價12億元出售給營展開發，屬信義區少見的單賣大樓商辦案件。在目前辦公室市場需求旺盛且供給緊縮的情況下，該案也創下全國商辦單價新高紀錄。另一個值得注意的交易是萬海也於9月底再次出手，以15.4億元購買位於內湖的長虹新世紀B棟，為本季最大筆廠辦交易。
 
在國內疫情逐漸趨緩下，大型投資人也持續將眼光放回到台灣來，特別是壽險業頻頻出手。本季最大亮點為美商仙妮蕾德以新台幣268億元將王朝大飯店出售給富邦人壽並回租持續經營，該案除了具備2％以上的租金投報率外，投資方也期待著未來能與旁邊的環亞百貨共同進行都更改建的龐大利益。在市場具有豐沛的資金環境下，壽險業者依舊伺機尋找優良標的進行投資。
 
土地投資市場在建商持續積極獵地開發下，延續著上一季的熱度，第三季土地投資額已來到新台幣753億元；2020前三季土地交易額已突破歷年全年土地投資額最高紀錄，來到2,370億元，與2019年前三季比較更是成長了54％，整年土地度投資額預估將有機會突破3,000億元。本季土地交易區位上集中於台中西屯區、台南大型重劃區和新北大型重劃區。土地買方上仍以建商取得住宅用地為主，佔約70％的投資額；前一二名大型投資目的則以建設大規模商辦園區和投資資訊中心為主。
 
分析公部門土地標售概況，可以看到公部門土地標售投資額有逐年成長的趨勢，特別是在近幾年政府積極釋出大規模重劃土地及市區地上權後，佔每年土地交易額比例更是持續攀升，顯見公部門釋出土地仍是土地來源重要的一環。而截至2020第三季為止，公部門土地投資額已達到近720億元，較2019年大幅成長64％，也佔了2020年近30％的土地交易額；年底前仍有如台電南港AR-1-2、高雄亞洲新灣特貿三等標售大案將要釋出，公部門土地投資額可望能持續成長。
 
另外，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2020第二季國內前十大壽險業者可用於不動產投資資金大幅增加，季成長2.3％，年成長6.7％，來到新台幣6.33兆元，市場資金仍相當豐沛。進一步觀察國內前五大壽險業者(國泰、南山、富邦、新光、中國)動態，在各大公司持續加碼投資不動產的熱度下，第二季不動產已投資額也大幅成長，季成長率達1.5個百分點，象徵著壽險公司對於不動產投資的高度青睞。

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