戴德梁行：辦公大樓胃納量10年新低，租金漲幅收窄

▲房地產交易金額重返千億大關，辦公大樓胃納量10年新低，租金漲幅收窄（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

戴德梁行表示，2020年第四季台北市A級辦公大樓空置率為4.5％，較上季些微下降0.1個百分點，仍處低點。在缺少辦公室可租面積下，本季租賃活動仍然相對平淡。全年整體胃納量僅約6,200坪，為自2009年後，首度未達萬坪，究其原因為無新貨可租。觀察共享辦公室在現下疫情期間，受惠於企業彈性調派辦公空間之賜，營運表現穩健，亦有租戶選擇自A級辦公大樓，就近搬遷至鄰近之共享辦公室。

各區租金水準連續二季持穩，全市平均租金為每月每坪新台幣2,600元，以信義區每月每坪新台幣3,190元為最高，在房東市場下，全市租金持續站穩一定水準。

展望2021年，台北市A級辦公市場預計將有38,500坪新供給陸續釋出，惟新供給大樓多為金融集團自用。雖然可供出租新供給仍然缺稀，然逢全球新冠疫情及經濟環境不確定性持續下，預租盛況將暫緩，外商多採觀望態度。短期內租賃活動將持續平淡，預期租金漲幅收窄。

外圍地區的西湖段空置率較上季上升至8.9％，主因係「宏匯瑞光廣場」完工，除B棟工研院營運之育成中心進駐外，其他預租租戶尚未遷入，致西湖段空置率出現短暫性的上升。文德段空置率上升至6.4％。舊宗段主要去化為零售業承租「偉盟工業大樓」約530坪，空置率下降至15.4％。

西湖段租金成長約2.1％至每月每坪約新台幣1,470元，主因係「宏匯瑞光廣場」於本季進入市場，新大樓相對較高的租金，加上其他大樓也陸續調升租金，帶動西湖段租金成長。文德段及舊宗段租金水準則持平，分別維持在每月每坪新台幣1,000元及新台幣940元。

西湖段新供給「宏匯瑞光廣場」釋出，預租租戶將於2021年陸續進駐，預期在需求快速去化下，西湖段租金仍有微幅上揚的空間。2021年舊宗段因新供給釋出，空置將有所增加，面臨去化壓力，租金將呈現持平局面。

商圈結構重組回歸本地消費基本盤

適逢年度優惠季，從百貨公司周年慶至網路購物節，促銷活動接力賽使得消費力道明顯攀升。累計1至11月，與2019年同期相比，綜合商品零售業營業額年增1.5％。百貨公司受惠於因疫情而無法出國消費的需求，拉升精品購物及化妝品消費，營業額與2019年同期相比僅微幅下降0.8％；超級市場及便利商店主要表現於展店及促銷活動上，使營業額年增率分別上升10.9％及8.9％；量販店則受惠於線上購物及獨家商品而使營業額年增9.1％；其他綜合商品零售業則仍因疫情影響，使得旅客大幅減少，致營業額年減29.3％。

中山南京商圈表現依舊穩健，並無顯著變動，空置率為2.6％。自線形公園完成後，開放式的休閒空間結合假日市集，與不定期的藝文活動，吸引不少年輕客層，帶動周圍商家發展，不甩疫情困境表現亮眼。西門商圈因旅客的減少，消費支撐明顯下滑，使部份美藥妝店及運動品牌等店家局部撤出，空置率推升至10.3％。忠孝商圈除知名金飾及鐘錶品牌收起部分櫃點外，多為特賣會入駐及零星店家更迭遞補，商圈表現持平，本季空置率來到11.8％。

受疫情影響，商圈店家發生結構性的轉變，以觀光客為主要消費客群的西門商圈，原本多以伴手禮店及美藥妝店為主，如今隨著旅客減少、消費力道減弱而逐漸撤離，使商圈產品必須重新調整，將目標客群轉向內需市場，希冀以本地消費基本盤撐過疫情陰霾。

產業需求力道推升廠辦大樓及廠房交易量

在2020年初新冠肺炎疫情的狂襲下，上半年房地產市場處於大環境不平靜局面，表現平淡，然下半年在貨幣寬鬆及產業投入可觀資金佈局營運之帶動下，態勢逆轉交易暢旺。2020年房地產交易年增率31.6％，其中第三季交易金額居全年之冠占比53.8％，全年買盤幾乎全為國內資金。而自用型及投資型買家，佔比為53.7％與46.3％。自用型動能來自科技製造業購置自用廠辦大樓及廠房，投資型則來自金融壽險業。榮登百億俱樂部城市分別為台北市、桃園市、台南市及新北市，幾乎囊括總交易的88％。

2020房地產交易寫出四大亮點：

全年交易金額重返千億大關，紅盤收關站上新台幣1,267億元。
廠辦大樓及廠房交易量創新高達新台幣694.4億元。
投資型買家佔比連續三年逐步攀升，悄然回歸市場。主要貢獻來自於壽險資金重返市場，全年投入金額為新台幣343憶元。
單一宗交易金額最高者為富邦人壽以新台幣255.2億元購入王朝大酒店，僅次於2015年新光三越信義新天地A8館新台幣270.3億元之交易金額。

第四季度自用型與投資型買家投資類型多元，成交金額最大者為國泰人壽以新台幣46.8億元買下桃園廣豐新天地購物中心，尚有台灣人壽與台銀人壽分別以新台幣36.9億元與新台幣7.8億元購入台北時代廣場辦公室及店面，南山人壽以新台幣21億買下台南科學園區旁帶租約之四棟廠辦。自用型買家如瀚宇彩晶以新台幣27.7億元買下台南科學園區廠房，京站實業以新台幣24億元向其母公司日勝生購入京站時尚廣場小碧潭店。

中央銀行於12月初無預警祭出房市貸款限縮措施，限縮購地貸款與餘屋貸款成數，對於財務槓桿過大之建商可動用資金減少，未來將更精準評估投資標的並減少囤屋。然資金充沛之金融壽險業仍將持續投入商用不動產、地上權及BOT案。預期2021年房地產市場仍是穩健局面，辦公大樓、廠辦大樓及廠房仍是亮點，買家對於這類型的交易保持高度興趣，尤其是台北市的辦公大樓價格預期呈現上行態勢。

土地年交量連續兩年突破3,000億大關成本墊高將推動預售房價上漲

根據戴德梁行統計，2020年土地市場交易量為新台幣3,049億元，繼2019年創下新台幣3,140億的歷史天量後，連續兩年越過新台幣3,000億元大關。2020年土地交易總量雖未超越2019年，但地上權卻創下新台幣474億元之新高紀錄，其中世貿三館及國泰營區地上權即佔了新台幣411億元。

戴德梁行表示，2020年土地交易紀錄的突破不在交易量而在單價。全台十大土地交易單價即有過半創下當地同類型土地之歷史新高，分別是南山人壽信義世貿三館地上權單價新台幣644萬/坪、富邦人壽大南港土地單價新台幣376萬/坪、全球人壽松山國泰營區地上權單價新台幣328萬/坪、長虹建設土城工業土地單價新台幣64萬/坪、亞昕新潤海悅合購南港住三土地單價新台幣322萬/坪、興富發台中七期新四土地單價新台幣350萬/坪等6宗。此外，包括南港玉成段工三土地單價新台幣206萬/坪、桃園中路一段土地單價新台幣107萬/坪、台中北屯碧柳段土地單價新台幣176萬/坪、台中水湳文商段土地單價新台幣240萬/坪、台南中西區星鑽段土地單價新台幣108萬/坪等，雖然交易金額不在十大之列，但交易單價皆創下當地同類型土地之新高紀錄。

展望2021年房市，戴德梁行分析，2020年央行因新冠疫情降息，資金效應驅使建商積極獵地，而全球疫情造成原物料供應及人力成本不斷提高，儘管央行祭出緊縮營建、餘屋貸款成數等政策，可望抑制開發商的囤地囤房行為，然開發商面對土地及營建成本的不斷推升，未來房價的提高仍勢所難免。