戴德梁行：營建成本不回頭，房價推漲幾時休

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

戴德梁行2021年10月5日表示，台北市A級辦公大樓在第三季度迎來一棟大樓進入市場，係坐落於南京松江區之希望廣場，帶來約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。截至第三季整體空置率為3.6％，較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。租賃活動除台灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規模，租賃面積多集中於100~300坪之間。
 
本季A級辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金來到每月每坪新台幣2,615元。其中以南京松江區因希望廣場入市，該區租金上漲5％為最多，來到每月每坪2,130元；西區因部分辦公大樓租金調整，上漲1％次之，來到每月每坪新台幣2,230元。其餘各區則大致持穩。

▲營建成本不回頭，房價推漲幾時休。空置率仍處低點，辦公大樓租金漲幅收窄（圖／資料照）

 
全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續採觀望態度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時之需。又未來一年台北市A級辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場，然以自用為主。預期短期內仍將是租賃活動持續平淡及租金水準持穩的局面。
 
新供給加入致舊宗段空置率上升
 
舊宗段空置率較上季上升4.8個百分點至19.5％，主要係「長虹新世代」、「福清行善企業大樓」、「善淵創客大樓」及「聯虹科技大樓」等，約有18,600坪新供給進入市場，除長虹新世代其中1棟由萬海航運進駐外，其它預租租戶尚未遷入，致舊宗段空置率出現短暫性的上升。文德段部分面積釋出，空置率上升1個百分點至7.6％。西湖段空置率下降3個百分點，來到4.1％。需求帶動租金推升，三個區段租金同步成長，租金分別為西湖段每月每坪新台幣1,510元，文德段每月每坪新台幣1,070元，舊宗段每月每坪新台幣990元。
 
本季文德段部分產業受疫情影響而退租，以小面積居多數，然接手性不弱。舊宗段新供給的入市，預計未來六個月租戶也將陸續進駐，在需求有效去化下，租金仍有微幅上揚的空間。
 
商圈人流停滯 店面空置率急遽攀升
 
台灣疫情管制於七月底降級鬆綁，民眾外出消費意願提高，加上節慶效益挹注，零售業營業額逐漸回溫。統計至2021年8月，綜合零售業營業額為新台幣8,282億元，因2020年振興券發放基期較高，與2020年同期相比，綜合商品零售業營業額年減1.2％；百貨公司營業額營收年減7.6％；超級市場與量販店因適逢中元節採購旺季，營業額分別年增8.8％及3.6％；便利商店營業額則年減1.0％。
 
疫情自八月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續下探，尤以西門商圈影響甚鉅，指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於本季相繼撤出，該區店面空置率高達22.1％。忠孝商圈空置率也攀升到15.1％，僅中山南京商圈空置率低於10％，來到6.6％。
 
因應疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府將於第四季推出「振興五倍券」鼓勵民眾消費。配合振興計畫，商家相繼推出優惠，再加上第四季為年度優惠季，從網路購物節至百貨公司周年慶，促銷活動接力賽有望迎來民眾消費回流，提升零售營業額，以彌補第二季及第三季的虧損業績。
 
房地產投資持續增溫，前三季表現已突破千億大關
 
第三季度投資市場交易額為新台幣313.2億元，較上季成長14.3％，主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓。前兩項工業地產合計佔比達62％。累積前三季整體交易金額達1,050.7億，已超越2020年同期水準。
 
壽險資金持續加碼，本季投放金額約新台幣69.5億元，約佔22％，自用及投資兼具。交易個案包括中國人壽以新台幣23.3億元取得新竹雲智匯大樓，三商美邦人壽以新台幣34億元取得位於內湖的華固智富中心，中國信託資產管理以新台幣22.1億拍下前國瑞集團總部，台灣立訊以新台幣15億元購置長虹新銳科技大樓。本季尚有旅館類交易，如永碩投資以新台幣27億元買下高雄華園大飯店，東立物流以新台幣18.5億買下富信大飯店汐止館，應是疫情以來旅館市場重整之風潮。
 
依前三季市場表現，全年投資市場有望挑戰2020年1,300億之成績。潛在買盤為企業自用需求，然市場現貨缺稀，轉向尋找土地打造企業自用需求。
 
土地今若未到手，只恐明日已沒有 
 
根據戴德梁行統計，自2019年起土地市場開演噴量秀以來，過去10個季度之平均交易量為新台幣738億元，最新統計第三季土地市場交易量為新台幣775億元，市場表現平穩。在桃園市政府於八月、九月兩度大規模釋出公有土地的帶動下，桃園成為本季土地的最大秀場，公私有土地合計爆出新台幣283億元之交易量，睥睨其他五都。
 
戴德梁行表示，本季土地交易類型以商業區佔最大宗，達新台幣376億元，佔本季總交易量48.5％，本季十大土地交易更由商業區佔領絕大版面，除了華固以新台幣新台幣44.88億元標得南港玉成段近875坪特商一土地，為台北市在本季交易拔得頭籌外，桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地亦在十大交易中奪得四席，土地規模皆在1700～2300坪之間；以往甚少被關注的機捷A20興和特區商業區土地以總價新台幣25.36億元、單價近新台幣105萬創下該區新紀錄，頃刻間成為業界目光投射的新焦點；台中七期及水湳經貿園區之商業土地向來為十大交易之常客，本季亦由遠雄及總太各攻佔一席；戴德梁行主辦標售的高雄亞灣區特貿六土地則由慶旺建設以新台幣23.8億元得標。位於台北市中正區的福音大樓坐落土地，使用分區為第三種住宅區，由國美、濟盟以新台幣39.29億元聯手取得，是本季唯一以非商業區而名列十大之土地交易。
 
戴德梁行分析指出，營建成本之增加不僅源於全球疫情仍未獲得控制，營建過程之環境衝擊與全球環保潮流之衝突，在不久的將來更需透過購買碳權予以平衡，因此未來營建成本已不易再回跌，成本推動之通貨膨脹終將驅動房價之上漲。土地稀缺的精華區，建商莫不卯足全力取得，只因難保今日主幹道旁的地價，幾個月後就是巷內的地價。透過都市更新、開放空間及容積移轉等方式將容積翻倍是搶標精華土地的不二法門，華固得標的南港土地基準容積率為382％，福音大樓土地基準容積率更只有225％，但皆因具有都市更新條件，且可藉由容積移轉將基準容積翻倍，分別將容積單價降至新台幣70萬元及110萬元，以現階段南港地區新台幣90～100萬、中正區新台幣110～120萬之推案價格估計，皆能獲得合理開發利潤，而若營建成本持續上漲，房價則可能會再提高。

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