獨家／預售屋就像網路集資詐騙？章定煊揭密爛尾樓：制度爛到還不如私募

記者陳韋帆／新北報導

▲章定煊指出，台灣預售屋制度，消費者承擔與「私募」同樣風險，卻無法共享利益。（圖／記者陳韋帆攝影）

新北市樹林區建案「凱旋大苑」建商宣布倒閉，消費者不知如何是好，財經學者章定煊接受《三立新聞網》訪問指出，「以現有的預售屋價金信託機制來說，遇到惡意建商，購買預售屋就會像在集資開發，開發利益也無法共享，還不如開放『私募』來的好。」

章定煊表示，「樹林案目前似乎消費者對於地主、建商存有不少質疑，建商宣布倒閉的背後到底有沒有問題，我們暫時無法得知，但以目前預售屋的『信託制度』來講，確實問題不小。」

他說明，預售屋的信託，俗稱「預售履保」，一共有五大類，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」，預售案只要擇一辦理即可。

最慘的是，「預售履保」五大類中，僅「價金返還之保證」可真正確保建案出問題時，所有價金可保證返回消費者，其他四種則都可透過各種方式將錢「合法使用或挪用」，遺憾的是，建商幾乎不會使用「價金返還之保證」，因為對消費者風險最低，但對他們而言成本卻是最高。

章定煊指出，預售屋消費鏈中的風險順序，有兩種情況：

一、正常情況

風險順序依序為「開發商、地主、購買戶、銀行。」以上指的是一般大型開發商，在建案開發過程，已經收購土地、下訂材料等，所以會承擔最大比例風險。

二、非正常情況

風險順序則是「消費者、銀行、地主、開發商」，這類型建商的作法，通常就是直接與地主談定，以利益最大化吸引地主，並將所有的開發成本，建立在地主的土地融資、消費者的定金跟工程款上，並且想盡辦法「大幅拉升融資金額」。

如果建商惡意倒閉，或者各種原因不想蓋了，想捲舖蓋走人，直接公司放給他倒，融資的金額轉走，銀行法拍土地，衰的就是地主跟消費者，通常都是血本無歸。當然，這是一般情況，如果建商跟地主串通，就會只剩消費者最衰。

他說，「碰上第二種情況，如果信託是採用『價金返還之保證』，可確保消費者可拿回支付之價金，倘若不是，資金就有可能早已被建商用各種理由及方式轉走，想討也討不回來。」

記者問到，「這樣不就像臉書或其他社群上，我們常見的『集資設計』廣告？開發失敗，業者通常一句話投資失敗就好，賠錢的都是投資人？」

章定煊回應，「確實就是這樣，而且更慘的是，預售屋的購買戶，其實就是所謂的消費者，因為建商通常賣的是未來價，並沒有真正的共享利益，這樣的作法，還不如所謂的『私募』開發！」

他解釋，國外有所謂的「私募」開發，就是讓大家一同投資一項土地開發項目，待開發完成，所有的投資人可以共享租金或收益等，風險是所有人一同承擔，透過信託執行。

當然，如果開發失敗，同樣是血本無歸，但比現行預售屋制度好的是，承擔著同樣風險，但可享更高利益。

他指出，綜合上述現象，台灣目前的預售屋制度還不如私募，不肖建商若有心，就可以空手套白狼，有成功賺到錢，消費者就沒事，發現苗頭不對就跑，死的就是消費者。

最後，章定煊建議，政府應盡速修改「預售履保」五大項目，如對消費者無充分保障建案不得預售，給予消費者最有利的方式，暫緩燃眉之急，其他制度上的缺陷，再進行慢慢調整，若真的不行，還不如取消預售屋制度，畢竟政府該保護的是民眾，而不是建商。

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