住展評論：家戶數不等於房市剛性買盤

2022/12/06 17:00:00

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文／施絢傑

從2019年初至今，持續不斷「變種」的新冠肺炎疫情，對國內經濟及產業確實造成一定程度衝擊。然而，屬內需產業的房地產，雖然市場詢問度的確一度受挫，但價量卻幾乎不受影響；量是直到今年第三季央行隨美國聯準會升息後才出現變化，價格更還是不斷上漲中。這和疫情初爆發時，不少民眾認為交易量及價格可能因此下修的預期，真的是天差地遠。

業界強操作價格易墊高

為何連量都開始縮了，價卻還繼續往上？這除了是稅制、融資端等結構性因素交錯作用下，和業者的操作也有很大關聯，畢竟沒人要做賠錢的買賣。於是從疫情爆發前缺工缺料、原物料上漲，到現下的通膨等議題，就不斷浮現在主流媒體上，「配合」業者喊高房價，甚至就連原本公認的負面因素，也能轉個彎、變成價格上揚的理由。

原來，儘管台灣人口早已開始負成長，還伴隨少子、高齡化等不可逆趨勢；但同時間政府統計資料顯示，國內家戶數也增加，因此某些主流媒體據此認為，（家戶數增加代表）房市剛性需求不僅仍在，且不減反增；需求量增，房價當然不可能面臨修正壓力，反而還會持續上漲。

以上立論看似有理，但其中卻有盲點。那就是：家戶數等於房市剛性買盤？表面上這似乎想當然爾；兩者就算不相等，應該也八九不離十。這般推論，在正常情況下是成立的，但以台灣房市來說，可就沒那麼單純了。

人口負成長家戶數反增？

要討論這個命題前，我們要先釐清，台灣人口負成長、生育率超低，近年家戶數為何還增加？理由顯而易見，就是單人或兩人（夫妻）戶，也就是少量人口戶變多，而且這種少量人口戶，大多是青壯族群。畢竟年輕人出社會後一般會自立門戶，而台灣結婚及出生率逐年下降，通常等於單身或僅夫妻兩人的頂客戶變多，家戶總數自然因此增加。

為什麼年輕族群會單獨一人立戶，或選擇不生育下一代？答案顯而易見，現下青壯族群多半收入不豐，未來又充滿不確定性，於是不敢或不想踏入婚姻，乃至生兒育女。而當這些年輕族群到了必須自立門戶的時刻，自然就成了「個體戶」。

這些單或雙人（夫妻）戶籍，或許一般消費量或能力較弱，但還是需要地方住，理所當然成為新的房市剛性需求。但有趣的點就來了，就算是如假包換的剛性需求，卻不一定，或者多半不容易，甚至不會順利轉化為真正的剛性買盤。

因為既然這類非典、少口戶是經濟因素造成，那麼房價高到連央行總裁都「掛保證」之當下，他們又哪來的能力負擔買房價金、頭期款或貸款？最多是先租後買、以租代買，較壞的情況，甚至會一直成為租屋族，短、中期都不會進入房屋買賣市場。

房價不友善剛需難浮現

所以很顯然的結果是，基於這些年房價對一般受薪階級極度不友善，使得家戶數根本不等同於剛性買盤。房市剛性需求仍強的說法或推論，只對了一半；除非房價所得比降到相對合理的水平，否則這些看似強勁的潛在需求，將只會繼續「潛在」，不會浮出水面、成為實質買盤。

（圖／翻攝自住展房屋網）