陳純敬：平均地權條例對新北住都3大影響

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

近期《平均地權條例》修法通過，業界普遍擔心對往後推動都更危老會產生影響，新北住都中心董事長兼執行長陳純敬認為，法令的推動，對於相關產業一定會有影響，只是程度大小的問題，對於新北住都中心進行的都更危老「影響有限」，對於一般開發商的影響「仍待觀察」。

▲新北住都中心董事長兼執行長陳純敬認為，《平均地權條例》修法通過，對新北住都中心推動都更影響層面可以從3個角度分析（圖／翻攝自MyGoNews）

陳純敬指出，《平均地權條例》修法通過，對新北住都中心推動都更影響層面可以從3個角度分析：
(一)更新前期整合：新北住都中心招商徵求出資人、實施者或協助更新會案件，由新北住都中心進行整合或協助調查都更意願，所以無坊間由中人整合購買後，交由建商後續進行開發，而受此次修法管制私法人移轉的情況。另外，新北住都中心為公法人不受此次修法管制私法人取得及移轉之限制，亦得購置房地進行整合。
(二)更新後銷售：新北住都中心協助更新會(實施者)代墊資金並加計利息回收資金，或協助地主成立更新會及全案管理收取費用，或公開徵求出資人、實施者均屬收取利息或費用方式輔導推動更新，無涉及取得更新後房地及銷售，因此暫無影響。
(三)潛在廠商參與中心都更意願：1.出資人都更後分房地及再出售：更新後出資人依共同負擔取得折價抵付的房地，依內政部規劃子法發布範圍，不受私法人5年管制移轉的限制。2.建商參與中心公辦都更，中心已先行整合風險相對可控制，且建商無須備具購地貸款等優點，雖建商分回房地受未來房價下跌或延長銷售期等不利因素，預料建商仍願參與都更。尤其上市櫃公司具推案壓力，朝向公辦都更可能性增大。3.中小型建商參與小規模的更新會辦理都市更新案件，則恐因由更新會銷售更新後房地，倘銷售不佳仍可能有無法償還興建費用等違約風險，因此相關續建機制(例如辦理土地信託等)相形重要。
 
陳純敬認為，《平均地權條例》修法通過，對房地產業的影響可以從3個面向觀察：
(一)更新案雖不若一般開發案須大量購地，但建商/開發商以購進不同意戶為整合手段之一，且容易盤售給其他法人或關係企業，管制私法人購買住宅、管制私法人取得住宅並限制其移轉，恐影響都更整合靈活度，未來可能出現大量建商內部人頭購置更新區內住宅進行整合。
 
(二)一般開發案
1.「限制預售屋換約轉售」，預售市場預期將縮減1~3成，影響建商預售時，可自民眾取得購地、興建資金。
2.興建完成後，房地銷售去化亦因升息、限制自然人第2戶貸款成數及寬限期等，民眾買氣限縮，影響建商完工銷售資金回收。
3.央行信用管制建商「餘屋銷售貸款」，影響建商興建、開發金周轉，進而影響購地、興建意願，中小型建商更吃緊。
 
(三)開發案類型可能轉向公辦都更、接受委建、銷售成屋、地上權或使用權住宅，因購地成本低而增加案量。另，打住不打商，未來將朝向商用不動產、產業用地等投資。

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