獨家／房市329派對退燒！專家曝「降價出清」四大階段：鎖定高槓桿建商

記者陳韋帆／台北報導

▲房市329檔期住宅推案量退燒，專家提醒，房市降價出清四階段恐怕已經降臨。（圖／記者陳韋帆攝影）

建商傳統狂推建案的329檔期將至，根據591新建案資料，此次全台推案量8千億，再破歷史新高，不過，數據也顯示，此次爆量，是因廠、商辦量增所致，住宅量已年降8%。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，「其實即使降8%，還是處於歷史推案量高點，但不代表房市熱度依舊，市況若未有利多冒出，降價出清恐怕仍可能發生！」

根據591新建案資料，今年329檔期全台推案總量達8千億，創歷史新高，不過，細節有明顯變化，此次廠、商辦新進場個案總銷合計逾2千多億元，反觀住宅市場扣除商用地產後案量僅剩6400億元，年萎縮8%。

周昆立表示，近2~3年不少建商瘋狂購地，透過土地融資，然而，政策打炒之下，央行祭出「限期18個月開工」限制，迫使建商必須如期推案，難以遞延，因此仍爆出巨量並不令人意外。

不過，他也指出，萎縮8%，凸顯了一個問題，就是建商「很不想推案」，邏輯上以大盤而言，建商手上土地應仍多，在央行壓力下，建商仍盡力拖延推案腳步，明顯是為了暫避政府打炒鋒芒，畢竟2022年H2每月預售屋銷售量皆不到7千件，相較2021年H2 8~9月，月月破萬戶的盛況，買氣可說是直接腰斬。

周昆立說，「在升息、熱錢退潮、政府打炒等利空環伺下，推估後續房市將會有四大階段的進程改變，有意購屋的人不妨多加關注！」

第一階段、以拖待變「減推案」

現在的時機就是剛進入第一階段，房市交易動能急凍，建商在舊案仍賣不完的狀況下，新案緩推，以去化餘屋與舊案為主，因此329檔期住宅推案量明顯萎縮。

第二階段、騙神騙鬼「固行情」

承接第一個現象，建商為了去化餘屋、舊案，開始搭配「送裝潢、家具」等活動銷售，讓消費者感覺有省到錢，實際上「實價登錄」仍維持過往價格，借以表示房價未降。

第三階段、不顧同業「搶降價」

第一~第二階段建商應當都會很團結，因為團結才能鞏固房價，但每個建商體質不同，如果半年內買氣不增，利空仍未出盡，在土建融壓力下，勢必會有建商承受不住，不顧同業，搶先降價，建商開始網內互打，消費者福音將至。

第四階段、買方市場「求出清」

一旦第三階段的降價潮越演越烈，下一步就會進入出清階段，甚至有可能「預售屋比新成屋便宜、新成屋比中古屋便宜」的倒掛現象，這時候就是真正的買方市場降臨，整體房價開始明顯走跌。

周昆立說，以現階段來說，其實並非購屋的最佳時機，推估要到半年後，才有機會看見降價潮來臨，但建議購屋者現階段可多看屋，累積經驗，同時可搭配謄本情資，若巧遇欠債的潛在急售屋主，或成屋多年的建商名下的餘屋，都有可能提前議得好價錢。

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