房價從哪開始鬆動？學者靠數據分析「點名兩區域」：金龍一打就縮了

記者李育道／台北報導

▲限貸令加上第七波信用管制，讓房市買氣大幅下降，市場進入寒冬。（圖／資料照）

從七、八月銀行滿水位、「限貸令」，到九月央行升準存準率，並祭出第七波信用管制，讓房市買氣大幅下降，市場進入寒冬，更有不少人揣測，若央行管制持續，房價恐怕會開始出現鬆動，不過會從哪裡開始呢？房產學者章定煊表示，從各地建案近來銷售率變化來看，新北跟桃園市機會最大。

國泰建設近日發布最新國泰房地產指數，今年8月，新建案30天銷售率還在高檔的20.66％，但央行9月19日宣布第七波信用管制後，9月已跌至13.59％。

章定煊表示，對於建商來說，通常賣得很好（銷售率高），就會刺激後續推案往高價挑戰。賣得平平，通常會延長銷售期間應對，不會立即降價。賣得很慘（銷售率很低），才會慢慢的往下調價。所以這一季房價指數大漲，是上一季的的強銷帶動出來的。

而9月跌了一大截只剩13.59％，也就是從賣得很好變成賣得平平，雖然買氣嚴重受挫，但是還算普普的銷售率，頂多只會讓繼續挑戰高價的氣勢受挫，不會讓他們立刻調價，不過章定煊也聽說，市場上有幾個「賣得很慘的案子考慮往下調價」，但是暫時不會帶動整體房市往下。

另觀察各分區30天的銷售表現，台北市掉了3％，顯示天龍人口袋夠深，不怕金龍。而常被大眾認為最多投資客的台中，應首當其衝，但僅掉了1.5％，推斷是之前買氣沒暴衝，因此沒有太大回檔。

至於先前買氣暴衝的新竹、高雄，9月30天銷售率的銷售表現都掉了10％以上，章定煊分析，新竹、高雄勇者仍多，目前銷售絕對數字還在還在15％以上，仍可以跟金龍鬥。

另一個買氣爆衝的新北市，章定煊提醒要特別注意，因為9月30天銷售率只剩下12.45％。此外，桃園市狀況更差，7、8、9月30天銷售率，一路由7月的25.09％，8月暴跌到16.88％，9月再暴跌到及格線邊緣10.73％。

▲章定煊從數據分析，如果未來出現價格鬆動，比較容易從新北市跟桃園市開始。（圖／資料照)

章定煊認為，如果未來出現價格鬆動，比較容易從新北市跟桃園市開始。因為從數據來看，過去一直被認為是小資移民，結果看起來比較像是投資客的資金在移民。所以金龍一打就怕了。

章定煊表示，央行的第七波管制雖然看起來是重打第二屋以上購屋族，其實也可以反向解釋保護了第一屋跟新青安的貸款優先權，等於是強化了剛需，這些衝著新青安新增的剛需，等於是保護了市場的底線。都是投資客在丟來丟去的地區底線就很低，風險就很高，不過章定煊也強調，9月的30天銷售率數字並沒有完全反映金龍海嘯對於預售屋市場的效果，完整效果還得下一季數字才知道。