網路溫度計／租房或買房？李同榮5論點打槍「以租代買」

文／Dr.J／網路溫度計

反對以租代買之主張

市場上有認為，年輕世代的購屋能力變差，將使得以租代買變成主流，對於此一議題，吉家網不動產董事長李同榮先生於6月18日接受媒體採訪，持反對之見解，其論點有五[1]：

1. 未來十年，勞動人口仍處高峰，購屋需求仍強：內政部表示，25至60歲擁有較強勞動力與購屋能力的人口，在未來10年仍然處於高峰階段，2026年後才會明顯下滑，這也是房市反轉向下已過3年，房價跌幅不深的基本道理。

2. 單戶家庭成長速度快，購屋租屋需求殷切：都會單人家戶數迅速成長，不但推高住屋需求，且成為潛在購屋買盤與租屋需求族群，促使都會租金年年高漲，也間接鼓勵更多人投資小坪數住宅。

3. 只租不售社會住宅，8年內仍緩不濟急：政府推動社會住宅速度不如預期，8年內量體規模尚不足以立即刺激都會租金下滑。

4. 空屋移轉到租賃市場，反而造成小坪數租金上漲。

5. 都會房價小跌，租屋卻高漲，以租代買怎划算？：近四年台北都會房價跌幅約18%，低總價跌幅約14%，但同時低價位租金卻上漲近15%，若都暫時以租代買，4年下來就多付了約房價10%的租金一去不回。

勞動人口處於高峰？

一看到這點，筆者就深感納悶，文中第一個論點的數據資料與自己印象中看到的資料不太一樣。首先勞動人口是15至64歲之間的「青壯年人口」，李董事長引用內政部的論述「25至60歲擁有較強勞動力與購屋能力的人口，在未來10年仍然處於高峰階段」，因為沒有引註，所以也無法查證資料來源。

筆者只好自行連上國發會的網站，找到「105版人口推估報告」[2]與相關EXCEL數據資料，繪製105年至150年間15至64歲之間的「青壯年人口」的數據變化(中推估)：

106年度，15至64歲共有1722萬人，未來10年逐年下滑，115年來到1582萬人，大約少了140萬人，不知道為何李董事長會有「在未來10年仍然處於高峰階段，2026年後才會明顯下滑」的論點？或許李董事長講的是15至64歲人口總數的「下滑率」，筆者再次把相關數據計算了一下：

從15至64歲人口總數的下滑率來看，106年至114年下滑率成長曲線就很陡了，115年(2026年)一直到129年，下滑率都差不多，還是無法把數據對上。或許真的是15至60歲真的有不同的表現，為了謹慎起見，還是參考國發會的中推估數據，繪製了15至60歲人口總數與下滑率之圖表如下：

從上圖可知，還是比對不出李董事長所提出的論點；換言之，勞動人口明顯下滑，怎麼會有勞動人口並未降低，所以房價跌幅不深的推論；假設勞動人口與房價兩者有重要的因果關係，未來勞動人口減少，反而應該要想想看是否會導致房價下跌的結果[3]。

有關於購屋人口與房價變化因素，筆者通常是以27至41歲首次購屋年齡為分析的依據，可參考拙著「『想購屋？再忍一下！』2016房地產回顧與展望！」[4]，有繪製一張27至41歲首次購屋年齡的粗估圖[5]：

由本圖可以發現27至41歲的初次購屋人口，自106年的551萬逐年快速下降，115年降為472萬人，少了大約80萬人，130年更降低到320萬以下。目前房價雖然跌幅不明顯，還在做頭階段，但是交易量已經明顯清淡，量先價行，價格下跌也是高度可能的情況，有關於交易量的部分，可參考拙著「2017第一季不動產移轉量出爐，六都中誰跌的速度最快？」[6]。

從數據檢視勞動人口的結果與李董事長論述不太相同，若從其他論點看「以租代買」到底可不可行呢？

原文未完，全文詳見：李同榮5論點打槍「以租代買」，數據檢視到底租屋好還是買屋好？

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