怕買貴？無殼教授2招暗黑技　教你輕鬆破解假房價！

記者陳韋帆／台北報導

近日頻傳實價登錄做假消息！無殼蝸牛教授章定煊表示，自己有兩種方式暗黑招式分享，一個是親身慘痛經歷學到的「房貸方式」，另一種則稍微麻煩一點，要「跟房仲做朋友」，不過也能取得較精準的價位。

▲章定煊分享兩招暗黑技，教大家怎麼破解假房價。（圖／記者陳韋帆攝影）

第一招：向銀行詢問貸款金額　避免估價變成0元

第一招就是逆向操作，跳過議價、看屋等所有過程，直接請銀行估價，告訴銀行自己要買這間房，可以貸款多少。章定煊說，或許有人認為這招沒甚麼特別，但他自己就曾遇到一個狀況，他說「近日在雲林看屋想要作為退休宅使用，第一步就到銀行詢問貸款金額，卻被告知可貸款金額0元！」

▲章定煊說，紅框處竟不是道路，而是水溝。（圖／翻攝自google map）

銀行調閱了該房子的都市計劃圖，發現房屋周圍竟然沒有路！但他現場看時，明明就有一條可供汽車通行的道路，進一步調閱，才發現那條路是水溝，在法律定義上他就不是路，所以銀行不願承貸。

章定煊解釋，所以要買房子之前，即使不需要貸款，先向銀行直接詢問貸款，即使有可能會稍微低估，但至少可以得知約略行情，像他看得雲林小屋，因為不臨路，不僅不能貸款，日後也無法重建，只能用舊建照整修，未來想再轉手也困難重重。

▲章定煊說，貨比三家不吃虧，多詢價準不會錯。（圖／翻攝自google map）

第二招：買方變賣方　一次找數間房仲詢價

另外還有一種比較傳統的方式，就是直接問仲介「自己的房子能賣多少」，這聽起來好像大家都想得到，但是有幾個小技巧要注意。

首先，仲介的工作是搓合價格，買的人想要便宜，賣的人想要貴一點；所以多數仲介一開始對買家報價就會報高，對於賣家就會報低。舉例而言，你假裝是賣家時，就要知道，仲介跟你報1000萬，那該物件真正可以買到的價格，就有可能是1050萬，甚至是1100萬。

此外，最好多問幾家仲介，因為倘若詢價的仲介，認為該物件已經找過其他同業詢價或託售，就會故意報高，希望接受同業客戶，造成前面的假設失準，所以多問幾間交叉比對，這樣就會更精準。

▲1000萬房子倘若買貴200萬，不單是本金，加上利息就會多支付230萬元。（圖／翻攝自google map）

實價登錄仍據有參考價值？

章定煊說，其實買房子一輩子可能就買一間，當然實價登錄、兩招暗黑招式全都要做，不然隨便陷入一個價格陷阱，現金付清也就只會貴一次，但現代人買房多數需要房貸，加上利息就很驚人了。

他舉例，假設原本應該1000萬的房子，卻買貴了200萬，以房貸8成、本息平均攤還法20年、年利率1.8％推算，除了首期多付40萬元外，960萬元房貸的本金＋利息，20年下來也多支付了約190萬元，也就是要多支付出整整約230萬元，所以買房前最好是用各種方式多做功課，才不會讓自己一步錯，承擔20年。