10萬輕鬆買到千萬預售屋？專家「後面負擔會更沉重」

記者陳韋帆／台北報導

去年總統選戰時，預售屋「紅單」掀起討論熱潮，但買預售屋究竟有甚麼眉角？台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，預售屋買賣依序有「下訂、簽約、開工、工程期、驗屋、銀行貸款和交屋尾款」，共七大步驟，但無論前六大步驟建商如何調配付款比例，都必須支付95％的金額，所以若驗屋時發現瑕疵，別忘了還有「5％交屋尾款」這張保命符。

▲ 預售屋「下訂、簽約、開工」過程俗稱「訂簽開」。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

張旭嵐說，所謂的「下訂」就是去年炒得沸沸揚揚的「紅單」，支付約2千元～10萬元不等的訂金後，接著進入約5天的合約審閱期，買家對於各階段繳費金額、日期內容無異議後，就會進入「簽約」、等待「開工」階段；這三項流程俗稱「訂簽開」，加上「工程期」合併需要繳交約房屋總價的15～25％。

▲「驗屋」與「銀行貸款」兩項流程結束後，總共已繳納95％房屋價金給了建商。（示意圖／記者柯智翔攝影）

「工程期」完成後，建商拿到使照就會通知屋主「驗屋」，同時請銀行人員協辦房帶並對保，也就是說「驗屋」、「銀行貸款」兩項流程並行，7成房貸合併前期繳納的25％，此時就已繳納了95％，以千萬房子而言，就是950萬元，剩下5％也就是50萬的「交屋尾款」掌握在買家手上。

▲建商時常推出各項低自備方案，但張旭嵐提醒，這樣只是將需要付的金額向後遞延。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

建商有時候為吸引買家，會推出零自備、低自付等方案，就是通過調配前六大步驟付款比例完成，例如「訂簽開」階段，千萬房僅需支付10萬元，將其他需支付款項往其他步驟調配。

張旭嵐特別提醒，「訂簽開」階段門檻低的預售屋，買家確實容易輕鬆入手，但開價其實往往比周邊成屋行情略高，賣的就是「未來價」，此外，倘若僅看到入手價格，忽略了後續要支付的金額，就很容易造成沉重負擔。

▲5％保留款是買家最後的保命符，所以驗屋未過之前不可輕易交出。（示意圖／記者呂品逸攝影）

其實無論如何調配付款比例，前六個階段完成後，買家依約都必須支付房屋總價95％，所以降低入手門檻屬於建商的廣告手法，但其實對於買家真正重要的，是「5％交屋尾款」，又稱作「保留款」。

「5％保留款」是內政部保障買家所明訂法令，在買家「驗屋」後發現瑕疵，可在驗收單上要求賣方限期改善完成，待建商將瑕疵修正後，才能交出「5％保留款」完成交屋，這也是買家買屋保障的保命符，所以在「驗屋」未完成前，千萬不要輕易交出。

▲張旭嵐提醒，5％保留款相對房屋總價相當渺小，慎選建商才能真正保障交易安全。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

不過，相對動輒千萬的房子而言，「5％保留款」也略顯渺小，倘若遇到建商擺爛不理，甚至遇到近年頻傳、蓋到一半就烙跑的「爛尾樓」建商，恐怕也難以完全保障交易安全，所以「保留款」只能說是買家「最後的保命符」，建議購屋前就慎選建商，以免吃了大虧。