「炒房兇手」是房仲？　專家：被「看不見的手」玩壞的

記者陳韋帆／台北報導

房價居高不下，許多年輕首購族開始思考「高房價『元兇』到底是誰」，由於買賣房屋時，能碰到的人就是代銷、房仲，也開始紛紛將矛頭指向這兩類人。專家表示，其實真正的兇手，並不是一般購屋族所能接觸到的人，學術上又稱作「看不見的手」。

▲全台房價在短短10年內就上漲了66％。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

據信義房價指數統計資料顯示，全台房價從2009年Q4至2019年Q4十年間，上漲超過6成，達66％，一間房子動輒千萬，一般受薪階級想靠薪水存款來跟上房價上漲速度，難度相當高。

▲房價高漲，就從「養地」開始。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

無殼蝸牛教授、景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，「看不見的手」來自於「養地與囤房」。從「養地」開始，「養地」又細分為「養地、圈地與獵地」3個階段，首先，眾多有金融實力的人合作，大量以低價收購林地、農地，甚至是水土保留地，透過政商關係加速該區域開發。

直到開發區域有了眉目，進入「圈地」階段，開始大量圈購已被養土地周圍的地；接下來真正的開發商才進場開始「獵地」，但此時土地價格已經翻了數倍，建商即使想低價銷售，空間也相當有限。

▲台灣投資環境侷限，一般民眾透過買房做為理財手段，衍生「囤房」問題。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

「囤房」則是一般民眾投資、儲蓄手段所造成，通膨造成物價不斷上漲，台灣投資環境又相當侷限，相對保值、有增值空間的房產，自然成為民眾理財的一種手段，但長久下來，也造成房市的畸形發展，排擠到自住者需求的行為。

▲房仲、代銷的銷售行為賺取的是服務費，無法直接影響房價高低。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

屋比房屋總監陳傑鳴也表示，不少人將房價大漲歸咎於可接觸的房仲或建商、代銷，其實有失公允，房仲在法規下，能賺的僅是2～6％的服務費用，並沒有真正影響房價的能力。

而建商或代銷，即使有炒作行為，也屬於炒作後段的事情了，前段的養地、圈地階段就已將價格墊高起來，當然有能力圈地、養地的人，也有可能是部分實力雄厚的建商，但多數是沒有這樣的實力。

▲一般民眾將買房做為投資手段，成為房市上揚的強勢動能之一。（示意圖／記者邱榮吉攝影）

陳傑鳴指出，目前國內超額儲蓄率連年走高，近7年每年增加的超額儲蓄金額甚至都有2兆以上，龐大的資金動能在進入房市後，其實帶動效果相當強，從近年購屋房貸、建築貸款餘額屢創新高即可見一斑。

所以探討高房價元兇的過程，在了解「養地與囤房」的背後因素後會發現，房仲也是市井小民，我們沒有能力去改變這樣的事實，與其不斷怨天尤人，還不如尋找還未被「養地與囤房」玩壞、適合自己居住的地方，先買個房好讓自己成為有殼蝸牛。