CCIM 商業不動產5指標均下降　指數「傾向保守」

▲新冠肺炎疫情雖下挫商業不動產投資信心，土地開發與辦公產品仍顯樂觀（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

2020年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查出爐了！總平均指數為90.23點。與前一季相較下降26.75點(2019Q4：116.98)。在本次調查中，5項指標(辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境)均下降，指數皆傾向保守。

■信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為118.65點，相較前一季下降16.81點(2019Q4：135.46)，為五項指標中下降幅度最小，指數值仍在持平(100)之上，尚偏樂觀。
 
■信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為107.74點，相較前一季下降32.42點(2019Q4：140.16)，亦仍偏樂觀。
 
■信心居第三的指標為「經濟環境」，在本次調查為81.25，相較前一季調查結果下降37.37點(2019Q4：118.62)，為五項指標中下降幅度最大之指標。
 
■信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為53.27點，相較上一季下降20.40點(2019Q4：73.6)，仍偏保守。
 
■另外因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為50.00點，相較前一季下降31.38點(2019Q4：81.38)，亦仍傾向保守。

▲五項子指標趨勢圖（圖／資料照）

儘管｢土地開發」之信心指數呈現下降的趨勢，全台三大都會對土地開發之信心均仍呈樂觀，其中北部地區與南部地區並列第一，信心指數皆為119.05點，北部地區相對前一季調查結果下降20.31點(2019Q4：139.36)，南部地區較前一季調查結果下降15.00點(2019Q4：134.04)；中部地區信心指數稍低，為117.86點，較前一季調查結果下降15.12點(2019Q4：132.98)。

▲台灣CCIM商業不動產投資信心指數趨勢圖(2017Q3~2020Q1)（圖／資料照）

主持此項調查的政治大學地政系林左裕教授表示，受到新冠肺炎疫情突如其來對全球的衝擊，商用不動產的需求及總體經濟也因此受影響，其中總體經濟的指數值跌幅最多, 由原本之樂觀(118.62)逆轉為保守(81.25)，也呈現出各產業受疫情衝擊的嚴重程度。然「土地開發」與｢辦公室｣之指標雖下降，但仍雙雙呈現樂觀，顯示在美中貿易戰下及未來疫情結束後，返台的台資及國際資金對台灣產業用地與辦公室的需求仍相當強勁。而店面的信心指數則降至兩年半以來的新低，原因除了原來的租金相對於2009年量化寬鬆(QE)政策高漲後價格的投報率偏低外，更受到疫情下民眾減少外出活動或購物的影響。而｢旅館」之投資信心指數則係在疫情下，受到多國封城、鎖國及航運受限的影響，亦處相對低點。林左裕認為，在此波世界級的黑天鵝疫情下，緩解商用不動產投資及總體經濟信心指數的關鍵仍是新冠病毒的特效藥及疫苗，一旦解藥研發出來，各項指標將可｢否極泰來｣，但投資者仍要能在此波疫情下安然度過難關。

信義全球資產歐人彰副總經理(CCIM)表示，以總體而言信心指數較上一季下修近四分之一，信心指數融斷終結統計第10季上升趨勢。不過，因為信心指數係反映當下對未來之印象，特別房地產交易變動不如股市波動，與實際市場交易仍有不同。歐人彰認為，廠辦、純辦、工業商業土地、受惠於中美貿易戰格局下，台商回流增加投資不變，肺炎疫情反而加速產能產線之移動返台，因此未來交易量預期仍呈現上升趨勢。而旅館、店面類型直接受消費降低衝擊之物業類型，預期租金市場與成交價格在未來三~六個月，有修正空間。至於自用需求企業及廠房用戶，目前市場氛圍變化應該是一個尋求量身訂製好機會；以投資型客戶而言，在未來降息趨勢明顯下，如果能精選地段與產品，擇優入手，短暫疫情結束後，應該有增值空間。

▲台灣CCIM商業不動產投資信心指數趨勢圖(2017Q3~2020Q1)（圖／資料照）

資深CCIM不動產投資師孫素雯Tina觀察表示，2020年第1季土地交易量達到842億元，其中建商購地即占431億元，買進土地的用途中，非住宅區土地交易額達598億元，占整體超過7成。另外在標售案各區反應熱烈，脫標率高，其中南山人壽以312.76億標下世貿三館地上權,興富發建設83.76億元得標達新工業在台中七期的土地，更改寫台中土地最高總價記錄。自中美貿易戰台商回流、辦公室、工業廠房、豪宅等自用需求大增，市場資金會轉進穩定收益及有增性的商用不動產；然而現有A級商辦供給不足，建商不畏武漢肺炎疫情，積極逢低佈局，危機入市搶地獵地獲取原料，土地交易動能自然活躍，與本次調查五項指標信心最高的為「土地開發」，居次為「辦公室」的結果不謀而合。
 
紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊(CCIM)認為，面對「疫情減損企業營收」與「銀行低利資金氾濫」雙重壓力下，房市將呈現富者越富貧者越貧的「馬太效應」：有充沛資金與銀貸信用的壽險與上市建商持續高價收地不手軟，資金不足與信用有瑕疵的投資散戶與企業則面臨紓困危機或資產拍賣風險，所以可想見未來這一年房市將面臨一番洗牌，土地與辦公產品會是2020年熱門交易標的。
 
台灣不動產投資協會(CCIM) 理事長黃鵬䛥總結表示，此次疫情和2008金融海嘯不同，金融海嘯影響的是金融業，但COVID-19(新型冠狀病毒)影響的卻是服務業、製造業及金融業，在全球股、債、金市皆重挫下，不動產投資可能是另一道投資曙光？沒有人能預測未來，但我們確可以掌握積極心理與現金流，不動產價值取決於租金高低，在負利率時代，價值投資是不變的投資原則，因此你要思考的是：如果是自用，那麼土地及辦公室仍是前景看好，但如果你是投資，想要危機入市，如店面或旅館等產品，那產生的現金流就是你該注意的，因為商業不動產的投資價值取決於Cape rate資本化率(NOI 營業淨收入除以購買總價)。以合理資本化率投資，就是撿到槍又有子彈的不敗法則。
 
註：商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：
1.辦公室
2.店面
3.土地開發
4.總體經濟環境
5.     旅館
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。台灣CCIM之網址：http://ccimtaiwan.org.tw

【本文獲得 「MyGonews」授權刊登】原文在此