為「以房養老」而買房，但它真的能讓你安心養老？

文／Dr.J／網路溫度計

以房養老，趕緊買房才心安？

隨著老人化社會的來臨，政府可能要面對許多無錢退休，必須由政府出面救助的老人。在這一群老人中，有一些名下擁有資產，但因為要自住而不願意出售，或許有人會問為何不拿房子去貸款呢？答案很簡單，因為很多老人沒有還款能力，所以很難以房子向銀行借款。

換言之，以房養老貸款是一種具有公益性的放款制度，主要是解決無還款能力，有資產可設定抵押的老年族群，透過本方案讓「房產轉變為現金」，每個月都能有固定生活費[註1]。目前仍處於房價相對高檔，有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候，未來可以透過以房養老機制可以安心養老[註2]，只是十年、二十年的人口結構快速惡化，此一制度是否仍能達成原本設定的目的，本文將進行討論。

[1] 商周財富網報導：「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例，實施初期也成效不佳，主要是老人平均壽命拉長，銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值，不願加入；直到後來政府介入，支付超過貸款額度的生活費，接受度才提高。

[2] 以房養老來了 你還不買房嗎？

到底什麼是「以房養老」？

合庫網站資料顯示[註3]，年滿60歲，有房產者，最高可貸7成，最長35年，採平均法按月定額撥付；對於銀行來說，主要的收益是利息與相關費用，最低2.16％起機動計息。

合庫個金部協理陳寬祺舉例，位於大台北地區價值2,000萬元左右的房產，辦理30年期以房養老，貸款7成，可借1,400萬元，以利率2.5％來計算，貸款人每月可獲得貸款金約4萬元，但是每月要支付利息。隨著貸款本金逐月累積，每月要支付的利息也愈來愈高，但到了貸款第11年後，每月貸款扣除利息後僅餘2.7萬元，已達上限，之後每月繳息金額不再增加，差額累積至30年貸款到期日再一併繳付[註4]。

簡單來說，本案例中一開始還可以爽領4萬元，但利息愈來愈高，所以愈領愈少，但最低可以領2.7萬元；本來應該領更低，但為了保障民眾最低生活品質，所以差額先欠著，等到「到期日」來臨再說。

假設65歲的某甲，在95歲時往生後，該筆房屋與貸款如何處理呢？

屆時應償還金額大約是1,770萬元[註5]，如果房價還有2,000萬元或更高，繼承人或許願意繳付該筆貸款，則必須給付1,770萬元本息；如果不願意給付，銀行就會拍賣之，若有剩餘則會交與繼承人；如果沒有繼承人，則將房產拍賣之。

[3] 以房養老(幸福滿袋貸款)

[4] 養老新選擇－有房產就「貸」給你

[5] 怪老子理財，以房養老活化資產

人不怕早死，就怕活太久沒錢

現在平均餘命，男性77歲、女性83歲，平均80歲。

若以80歲為人生終點（平均餘命），以房養老的政策應該不錯，可以有效保障有資產老人的老後生活；但平均餘命是「平均數」，而且每隔十年大約會增加2-3歲[註6]，很多朋友以現在的平均餘命作為退休規劃的基礎，恐怕會出點問題。換言之，對於現在65歲的朋友，現在統計出來的平均餘命雖然是80歲，但等到自己80歲時，平均餘命可能會上升到85歲，如果再加上5%，退休規劃應該要至少估算90歲，但這還是在以房養老「65+35=100」歲的範圍中。

既然目前的以房養老頂多規劃到100歲，如果少數活到100歲，而且還是靠以房養老過活的朋友則該怎麼辦。首先，參照下圖，讓我們來看看民國81年迄今（105年11月）超過100歲人口的狀況：

▲圖／記者林敬旻攝

由上圖顯示，我國百歲人瑞從民國81年僅271人，迄今已經突破了3,000人，而且平均餘命逐年上升；臨近國家中，印象中相對長壽的應屬日本，104年日本百歲人瑞人口已經突破60,000人[註7]，以此來類推我國未來十年百歲人瑞也將機會突破1萬人。

問題來了，百歲人瑞愈來愈多，以未來人口結構惡化、經濟體質變差，需要以房養老的人應該會逾來愈多，百歲人瑞將會面臨到期後，銀行要求必須償還本息，否則房產將遭銀行拍賣的窘境；屆時將會深刻地感受到本段標題「人不怕早死，就怕活太久沒錢」。

[6] 目前世界各國仍在90歲以下，未來是否會因為醫療技術而延長，仍待觀察。

[7] 日本人崇尚養生之道，百歲人瑞突破6萬人

高齡化讓貸款人可能面臨到期無力償還的狀況，銀行的應對又會帶來怎樣的問題？
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