購屋族注意　這4種房子「易跌難漲」

買了房子就得抱一輩子嗎？樂居科技建議，如果擁有這4種類型的房子，可能轉手困難、易跌難漲，加上現在新成屋跟中古屋價差縮小，最建議持有公寓4、5樓者，可以考慮換屋。

辛辛苦苦賺來的錢，好不容易買了房子，這些房子真的能夠一直持有嗎？樂居科技創辦人李奕農就分析，雖然長期持有房地產可以有節稅、增值跟使用的功能，但是政策方向或是趨勢轉變，轉手困難且可能漲少跌多，如果持有下列4種類型的房地產，建議可以考慮轉手出脫。

第一種是公寓四、五樓。李奕農分析，老年化社會日益嚴重，年紀大了還是得有房子住，年長者行動不便就是第一個難題。再者，如果想要參與都更，由於人數越少越容易洽談成功，住在越高樓層的公寓相對來說較為不利。

李奕農認為，低價雖然可以吸引年輕人買進，但是綜合各項因素，未來可能易跌難漲。而現在這個階段，是新案與中古屋價差最小的時間點，買新成屋容易談到好價格，最建議持有公寓4、5樓者，可以考慮在這時間點考慮換屋。

此外，內政部日前宣布，2018年開始，屋簷、雨遮都不列入房屋坪數登記跟計價。李奕農認為，高公設比或是虛公設比高的大樓，房價都有灌水嫌疑，市場接受度也不高，未來真正落實後，這一類房屋的價格勢必會受到新一波衝擊。

第3種不該長期持有的則是地上權住宅，雖然僅市價7成，但是「一高二低」高持有成本、低增值空間跟低流通性才是真正問題。李奕農分析，雖然不用繳千分之二的地價稅，但是要繳地租約3.5至5%，兩者差距最高達25倍，政府一但調高公告地價，地租支出將成為另外一股財務壓力。

而地上權住宅由於沒有權狀，申請貸款時，先從銀行貸給建商、建商再貸給購屋主，一般而言都需要3%以上的利率，也較2016年1.7至1.9%利率要高出許多。

地上權住宅若想要出售，獲利將併入綜所稅，與房屋稅的分離課稅稅制不同，房屋價格越高對持有者越不利。根據統計，只有3成民眾能接受地上權住宅，如果年限到期時才想釋出，價格勢必越壓越低，轉手困難，不適合一般人長期持有。

最後一種則是區位不佳的房子，李奕農認為，這些地方雖然可以投資，但是適合投資的是「土地」，也許未來可能獲得新公共建設或是重要道路加持，地價漲幅可能高達百倍，但是房子的土地持分小，受益相對也很有限，不建議長期持有。

▲圖／資料照